부동산경매 권리분석, 매각물건명세서의 정보출처구분, 현황조사, 권리구분 뜻

부동산경매 권리분석하는 방법에 대해서는 단계별로 지난 포스팅에서 다뤘으니 한번 확인해보자.

1탄 : 부동산 경매 권리분석하기, 권리분석 1~2단계, 말소기준권리 찾기, 인수되는 권리 찾기

2탄 : 부동산경매 권리분석 3단계, 임차인 권리분석, 대항력이란?, 우선변제권이란?

3탄 : 무상임대차각서, 이혼한 부부, 세대합가

 

부동산 경매 물건을 살펴보다가, 마음에 드는 물건을 찾게 된다면 확인하게 되는게 임차인 현황일 것이다.

권리분석에서 너무나도 중요한 임차인현황 파악하기

 

물건 중 위 사례처럼 전입일자만 있고 확정일자, 배당요구일, 보증금/월세 등 아무런 정보가 없는 경우를 발견할 수 있다.

경매개시가 되면 집행관은 해당 물건에 대해서 조사를 하러 나가는데,

주관적인 생각은 절대 적지 않으며, 조사하면서 알게된 객관적인 사실만 적는다.

위 사례의 경우, 집행관이 현황조사에서 전입일자에 대한 정보만 얻을 수 있었으며, 확정일자 등 다른 정보는 얻지 못했다는 뜻이지,

절대로! 확정일자가 없다거나, 보증금/월세가 없다는 뜻이 아니다.

경매 초보가 하는 권리분석을 하면서 하는 실수가 바로

위와 같은 경우 '확정일자가 없네? 보증금/월세가 없네?' 라고 생각하는 것이다.

 

전입일자만 있고 다른 정보는 기입되지 않았을 때, 바로 매각물건명세서를 확인해보자.

해당물건의 매각물건명세서

 

해당물건의 매각물건명세서의 빨간색 박스 쳐놓은 곳을 보면,

정보출처 구분에 '현황조사' 라고 되어있다.

매각물건명세서의 정보출처구분에는 2가지만 적을 수 있다.

1. 현황조사 - 집행관이 현장에 조사하러 나가서 얻은 정보라는 뜻

2. 권리구분 - 집행관이 물건의 임차인으로부터 제출받은 계약서가 있고, 그 계약서를 기반으로 정보를 제공한다는 뜻

 

첫 째 현황조사의 경우, 현장에 방문하여 임차인이나 주변 거주자들을 만나 직접 물어보고 얻은 정보이다.

따라서 임차인이나 주변 거주인들이 거짓 정보를 줘도 집행관은 사실 유무를 따지지 않고, 들은 그대로 매각물건명세서에 기입한다.

때때로 경매물건의 임차인이 현황조사에서 보증금을 실제보다 높게 혹은 낮게 거짓으로 정보를 제공하는 경우도 있다고 한다.

(이런 경우는 아마도 해당 경매 물건에 관심 있는 사람들에게 거짓정보를 제공하여 입찰을 못하게 하여 유찰을 유도한 후, 본인이 저렴한 가격에 낙찰을 받으려고 하는 심보인 것 같다.)

 

두번 째, 권리구분의 경우는 집행관이 제출받은 임차인의 계약서로 매각물건명세서를 작성했다는 뜻이기 때문에

현황조사보다 훨씬 정확하고 믿을 수 있는 정보라고 생각할 수 있다.

다른 물건의 매각물건명세서-정보출처구분이 권리신고라고 되어있는 매각물건명세서를 확인해보자.

현황조사 그리고 권리신고 두개 다 있는 경우

 

정보출처구분이 권리신고인 경우 임차인의 계약서를 제출받은 것이기 때문에

임대차기간이나 보증금, 전입신고일자, 확정일자 등을 더 확실하고 정확하게 정보를 얻을 수 있다.

 

자, 오늘은 매각물건명세서에서 정보출처구분의 현황조사, 권리신고에 대해서 알아보았다.

다음 포스팅에서 임차인현황에서 전입일자만 있는 경우 어떻게 권리분석을 할 지에 대해서 알아보자.

부동산 경매 권리분석, 전입일자만 있는 경우, 임차인 현황, 확정일자 횟수로 우선변제권 유무