부동산 경매 권리분석하기, 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단계 중 1~2단계 소개, 말소기준권리 찾기, 인수되는 권리 찾기

저번 포스팅에서 부동산 경매란 무엇인가, 그리고 권리분석이란 무엇인가에 대해 알아보았다.

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그렇다면 오늘은 권리분석을 하는 방법에 대해서 한번 알아보고, 권리분석의 4단계 중 2단계까지 알아보자.

권리분석은 기본적으로 경매 사건의 건물 등기부현황을 확인하여,

내가 만약 이 물건을 낙찰했을 때 인수되는 권리에 대해서 확인하는 작업이다.

건물 등기부현황 조회

 

권리분석 1단계 : 말소기준권리 찾기

권리분석에서 가장 먼저 해야할 것은, 말소기준권리를 찾는 것이다.

말소기준권리란, 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.

쉽게 말해서 말소기준권리 시점의 '이전'의 권리는 낙찰자에게 인수되고,

'이후'의 권리(말소기준권리 포함)는 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않는다.

위와 같은 개념만 알아두고, 등기부현황을 보면 정말 쉽게 권리분석이 가능하다.

위 건물 등기부현황에서 가장 우측을 보면 인수/소멸이라고 나와있는데, 이 중 소멸기준이라고 적힌 것이 바로 말소기준권리이다.

그리고 등기부현황 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 '소멸'이라고 되어 있기 때문에, 배당되지 않아도 소멸되는 권리들이며,

낙찰 시 낙찰자가 따로 떠안을 권리는 없다.

말소기준권리가 될 수 있는 것/매각시 소멸 되는 권리 5가지 : 

- (근)저당권

- (가)압류

- 담보가등기

- 경매기입등기

- 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)

위 5가지 형태 중 시점이 가장 앞서 있는 권리가 말소기준권리가 되며, 이후 설정되는 모든 권리는 매각으로 소멸된다.

 

권리분석 2단계 : 인수되는 권리 찾기

위 사례와 같이 매각으로 모든 권리가 소멸되는 경우도 있지만, 낙찰자에게 인수되는 권리도 있기 마련이다.

이런 권리를 잘 찾아내는 것이 경매에서는 관건이라고 할 수 있다.

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리는 4가지가 있다.

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 4가지 : 

1. 선순위전세권(배당요구를 하지 않음)

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권

 

1. 선순위전세권(배당요구를 하지 않음)

  경매로 나온 부동산 물건에 보증금(전세금)을 내 전세 들어 살고 있는 사람이 있다. 이 사람이 배당요구를 하게 된다면 낙찰된 금액에서 가장 먼저 보증금(전세금) 만큼 배당을 받고 해당권리는 소멸 되겠지만,

배당요구를 하지 않는다면, 낙찰가에서 다른 권리들이 배당을 받고 보증금(전세금)을 낙찰자에게 인수된다.

가령, 감정가 2억원에 경매 나온 오피스텔이 있다고 가정해보자. 해당 물건에 전세금 1억 1000만원을 보증금으로 내고 살고 있는 임차인이 있는데, 이 임차인이 경매에서 배당요구를 하지 않았을 경우라고 생각해본다면,

감정가 2억원에 전세금 1억 1000만원을 고려를 해서 입찰가를 생각해야한다는 것이다.

선순위 전세권이 있는 경우

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

우선 가처분과 가압류 대한 용어 정리부터 하자.

가처분 : 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것

가압류 : 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것

가령, 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우, 건물 소유자는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 한다.

이때 건물 소유자가 토지 임대료를 연체하여 토지 소유자가 '토지 위에 있는 건물을 철거하라!' 라고 소송을 제기하며 가처분도 함께 신청하여, 건물을 철거하라는 판결이 내려지면 건물철거에 대한 가처분까지 낙찰자에게 인수되기 때문에

낙찰받은 건물이 그대로 철거 당할 수도 있다.

따라서 이런 물건은 입찰하지 않는 것이 좋다. 개인적으로는 '토지만 매각', '건물만 매각' 등의 특수한 물건은 초보자는 쳐다보지도 않는 게 좋다고 생각한다.

 

3. 유치권

유치권이란, A가 B에게 건물을 지어 달라고 맡겼는데 A가 돈을 지불하지 않을 경우,

B가 돈을 다 받을 때까지 건물을 점유하며 넘겨주지 않을 수 있는 권리가 있는데 이것이 바로 유치권이다.

주의해야할 점은 유치권은 부동산 등기부등본에 기재되지 않지만, 낙찰자가 인수해야 되는 권리이다.

그래도 물건의 감정평가현황을 살펴보다 보면 주의사항에 친절히 적어 놓으니 걱정하지는 말자 😇

유치권을 해결할 수 있는 고수만 입찰하도록 하자.

 

4. 법정지상권

법정지상권이란 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것으로,

법정지상권이 성립되면 새로운 토지 주인의 의사와 관계없이 건물주는 건물을 계속 사용할 수 있다.

따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우, 토지를 낙찰 받아도 마음대로 사용할 수가 없다.

법정지상권도 유치권과 마찬가지로 등기부현황에는 표시 되지 않으나 인수되는 권리이다.

토지만 매각 및 법정지상권이 있는 물건

 

법정지상권이 있는 경우도 나 같은 초보는 쳐다보지 말자.

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이렇게 오늘은 권리분석의 4단계 중 1~2단계를 살펴보았다.

경매에서 중요한 것은 낙찰하게 되면 인수되는 권리를 파악하는 것인데, 위와 같이 복잡한 물건 말고, 깨끗한 물건도 많이 있으니 그런 것들로 경매 입문을 해보는 것이 좋을 거 같다.

 

다음 포스팅에서는 권리분석의 4단계 중 3~4단계에 대해서 알아보자.