지금까지 부동산 경매의 권리분석 4단계 중 3단계까지 알아보았다.
부동산 경매 권리분석하기(2), 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단계 중 3단계 소개, 임차인 권리
이번에는 부동산 경매 권리분석하기 4단계 중 3단계에 대해서 알아보자. 권리분석 1~2단계는 이전 포스팅에서 확인할 수 있다 :) 부동산 경매 권리분석하기, 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단
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4단계를 알아보기 전에, 권리분석 시 주의해야 할 점에 대해서 알아보자.
권리 분석을 할 때 단순히 임차인이 한 명에 전입일자, 확정일자, 배당요구일까지 모두 확인할 수 있는 경우는 그 권리분석이 쉽겠지만,
조금 더 복잡한 상황이 있을 경우 권리 분석은 어려워진다.
오늘 알아볼 3가지 상황은 아래와 같다.
1. 세대합가와 대항력
2. 이혼한 부부의 대항력 발생 시점
3. 무상 임대차 각서와 대항력
1. 세대합가와 대항력
세대 합가란 무엇일까.
세대 합가라는 단어에서 어느 정도 유추해볼 수 있듯, 세대가 합쳐진다는 뜻이다.
주민등록상 각각 독립되어 있던 별도의 세대가 하나의 세대로 합했다는 것을 의미하며,
예를 들어, 아버지(세대주)가 가족과 함께 세대를 구성하고 거주하다가, 직장 등의 사유로 어머니를 세대주로 만들고
아버지는 일시적으로 타 지역으로 전출하였다가 일정한 기간이 경과한 후에 재진입을 하면서 다시 세대주가 되는 경우를 들 수 있다.
이런 세대의 경우 대항력은 어떻게 판단 할까?
결론부터 말하자면, 세대주를 포함하여 세대원 전원의 전입신고일자 중 가장 빠른 사람을 기준으로 판단한다.
위의 사례처럼 두 사람이 부부 사이로 동일세대 거주 중인데, 전입일자가 다른 경우에는 둘 중 빠른 전입일자 2012.06.29로 대항력을 판단해야 한다는 것이다.
그러니 위의 경우에는 전입일자 중 빠른 날짜와 말소기준 권리(2012.9.28)를 비교해보면, 대항력이 있을 것이라고 예상할 수 있다.
(예상하는 이유는 진정한 임차인인 지는 완벽히 파악이 안 되었기 때문이다.)
진정한 임차인(대항력)을 확인하는 방법은 이전 포스팅을 확인해보자!
2. 이혼한 부부의 대항력 발생 시점
이런 경우도 있을 수 있다.
한 부부가 동일세대에 거주하며, 남편이 집의 소유주이자 세대주로 전입일자, 확정일자를 같은 날짜에 받았다.
그렇게 3년 정도의 시간이 지난 후, 부부가 이혼을 하게 되었고
세대주였던 남편은 집을 나가며 이혼한 전 부인과 임대차 계약을 맺은 경우라고 생각해보자.
이런 경우 대항력 발생 시점을 언제라고 봐야 할까?
이때 대항력의 발생 시점은 최초 전입신고 날짜가 아니라
이혼 확정 판결문이나 이혼 권고 결정문이 가족관계 등록부에 신고된 다음날이 전입신고의 기준 일자가 된다.
(부부지간이라면 법적으로 임대차 계약이 성사될 수가 없다. 하지만 이혼한 상황에서 남편이 전 부인에게 전세의 개념으로 집을 내어준다면, 임대차 계약을 체결해야 한다.)
위 사례는 말소기준 권리가 2015.10.5이고, 임차인인 전 00의 전입일자가 2017.6.7 로 느리기 때문에 대항력이 없다고 판단할 수 있다.
그렇지만 빨간 밑줄에서 볼 수 있듯이, '전 배우자인 소유자와 임대차 계약을 하고 거주' 이기 때문에
전00의 전입일자만 보고 대항력 여부를 판단해서는 안되고, 이 부부의 이혼한 시점을 추리할 수 있어야 한다.
이때는 등기부등본과 매각물건명세서를 확인하여 대항력의 시점을 유추해낼 수 있어야 하는데, 포스팅에 이 등기부등본을 캡처해서 올리는 것은 문제가 될 수 도 있을 거 같아서 텍스트로 설명하겠다.
등기부등본과 매각물건명세서를 확인하면서 추리를 조금 해보자면,
1. 2015.10.5일 자로 소유자가 해당 물건을 매수했고, 같은 날짜에 농협에게서 근저당이 설정되었다는 것을 알 수 있었다.
2. 그러면 이 소유자는 농협에서 대출을 받아 이 물건을 매수했다는 것을 유추할 수 있다.
3. 따라서 근저당 설정 이후에 이혼을 했다고 판단할 수 있고
4. 따라서 임차인 전 00은 대항력이 없다는 것을 유추해낼 수 있다.
5. 매각물건명세서에서 전 00의 전입일자도 2017.6.7로 기재되어 있기에, 이 시기에 이혼을 한 것으로 유추할 수 있었다.
정리 : 등기부등본과 매각물건명세서를 확인한 결과, 임차인 전 00은 2017.6.7 시기에 이혼을 한 것으로 판단되고, 말소기준 권리 2015.10.5 보다 늦은 시기이기 때문에 대항력이 없다고 최종 판단할 수 있었다.
위의 경우와 반대로 이혼의 시기가 말소기준 권리보다 앞선다면, 대항력이 있다고 생각하고, 보증금을 떠안아야 될 수도 있다는 것을 꼭 명심하자!
3. 무상 임대차 각서와 대항력
오늘 마지막으로 알아볼 사례는 '무상 임대차 각서'이다.
무상 임대차 각서란 무엇일까?
집주인이 갑자기 급전이 필요해 대출을 받아야 할 상황인데, 담보로 제공될 집에 대항력 있는 임차인이 거주하게 되면 대출이 많이 안 나오니, 집주인이 임차인에게 사정해 '자신은 진정한 임차인이 아니고, 무상으로 거주하는 사람이다'란 내용의 확인서를 받아 은행에 제출하는 경우가 있는데, 그 확인서가 '무상 임대차 각서'이다.
실제로는 진정한 임차인인데, 이런저런 이유로 집주인의 부탁을 차마 거절하지 못해 무상 임대차 각서를 써주는 경우가 많다고 한다.
이런 경우 은행에서는 집주인에게 대출금을 내어준 뒤, 임차인이 '진정한 임차인'이라 할지라도 무상 임대차 각서를 받았기 때문에 배당 배제를 신청할 수 있다.
그럼 이 무상 임대차 각서가 도대체 무엇이 문제가 되는지 알아보자.
A는 입찰하기 전 경매물건에 대한 문건접수내역을 확인했을 때,
임차인 B가 대항력이 있고 배당요구까지 한 상황으로 확인이 되었기 때문에 낙찰 후 배당 시 보증금을 1순위로 받아갈 것으로 예상하고 입찰하였다.
그런데 A가 낙찰을 받은 후, 은행에서 임차인 B에게서 받은 '무상 임대차 각서'가 있으니 배당 배제를 신청할 것이라고 했다.
이 경우 B가 진정한 임차인이면서 무상 임대차 각서를 써준 것이므로,
배당 배제가 승인되면 은행에서 먼저 배당금을 받아가고 남는 돈으로 B가 배당금을 받아가는데,
만약 이 배당금이 모자랄 경우 A가 나머지 금액을 떠안아야 하는 상황이 생길 수 있다.
최악의 경우엔 B의 보증금을 모두 떠안아야 할 수도 있다는 말이다.
이런 상황 때문에 낙찰 후 잔금을 치르지 못하고 입찰보증금을 날리는 경우도 적지 않다고 하니,
꼭 법원에서 제공하는 문건접수 내역을 꼼꼼히 확인하고 또 주의하자!
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