부동산 경매에 대해 공부하고 공부한 내용을 기록하고자 한다.
오늘은 그 첫 포스팅!
부동산 경매란? 권리분석이란?을 정리하고자 한다.
1. 부동산 경매란?
부동산 경매를 내가 이해한대로 정리하자면,
부동산(집과 자동차와 같은 재산)을 담보로 대출 등 돈을 빌리는 행위를 한 사람(채무자)이 돈을 갚지 않으면,
돈을 빌려준 사람(채권자)이 담보로 걸었던 부동산을 경매신청을 할 수 있다.
(잠깐! 용어 정리)
채무자 - 돈을 갚을 의'무'가 있는 사람
채권자 - 돈을 받을 '권'리가 있는 사람
경매신청을 법원에서 검토 한 후 경매가 개시가 되는데, 그 절차는 다음과 같다.
경매 신청 → 경매개시 결정 → 매각을 위한 준비작업(송달, 집행관의 현황조사, 감정평가 - 보통 6~8개월 소요)
→ 매각/낙찰(매각기일) → (낙찰 후 1주일 후)매각허가결정 → (매각허가결정 후 1주일 후)매가허가결정확정
→ 잔금납부(30일) → 배당
위 순서대로 경매가 진행이 된다.
부동산 경매의 가장 큰 매력은 현재 거래되고 있는 부동산의 실 매매가 보다 훨씬 더 저렴하게 낙찰(매수)가 가능하다는 점이다.
대신에 주의해야할 점은,
철저한 권리분석을 통해 입찰(응찰)을 해야하며, 권리분석의 실수로 인해 큰 돈을 잃을 수도 있다는 점이다.
부동산 거래이다 보니 큰 돈이 왔다갔다하게 되는데 보증금만 해도 기본 백만원 단위이고, 감정가가 높은 물건들은 보증금의 단위만 해도 억단위인 것들도 많다.
(경매에 입찰하기 위해서는 경매물건 감정가 or 최저가의 10%를 보증금으로 제출해야 하며, 낙찰을 받지 못하는 경우 돌려받게 된다.)
권리분석을 잘 못하고 입찰했다가 덜컥 낙찰을 받았는데
낙찰 후 알아보니 임차인의 보증금을 인수해야 된다던지 등의 사태가 발생해 보증금을 몰수당하는 경우가 생각보다 되게 많다.
4회차, 5회차에서 낙찰을 받은 후 잔금 미납(2015-05-21, 2016-02-23)을 하게 된 상황인데,
이 때 낙찰 받은 사람들은 입찰하기 위해 제출했던 보증금(보통 감정가 or 최저가의 10%) → 49,000,000원을 몰수 당했을 것이다.
얼마나 가슴이 아픈가? 그러니 입찰 전에 권리분석에 대한 공부, 그리고 권리분석을 철저히 하고 입찰 하기로 하자.
2. 권리분석이란?
부동산 권리분석이란, 내가 이 부동산 물건에 입찰하여 낙찰받게 되었을 시 나에게 인수되는 권리가 무엇인지에 대해 파악하는 일을 뜻한다.
부동산 경매 사이트 - 대법원경매 혹은 기타 유료/무료 경매 사이트에 접속해서 확인해보면 경매 정보에 대해서 확인할 수 있고,
왜 이 물건이 경매에 나오게 되었는 지, 임차인은 있는 지, 그 임차인의 권리는 무엇인 지 등등에 대해서 확인할 수 있다.
경매가 진행이 되면, 집행관이 현장으로 나가 조사를 하는데, 이를 '감정평가' 라고 한다.
경매투자자들은 이 감정평가서를 보고, 그리고 부동산 경매사이트에서 제공하는 이 부동산 물건의 등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 철저히 파악 및 분석하고 경매에 응해야 한다.
오늘은 부동산 경매에 대한 기본 지식을 정리했다. 다음 포스팅에서 경매권리분석에 대해서 조금 더 자세히 알아보자.
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