자 오늘 포스팅할 내용은 무엇이냐!
바로 선순위 임차인 물건에 대한 접근 방법 총 정리이다!
이전 포스팅에서 다뤘던 임차인의 정보가 전입일자만 있는 경우, 확정일자가 있는데 배당요구를 하지 않은 경우와 비슷하게 선순위 임차인 물건의 접근 방법에 대해서 알아보자!
접근 순서는 다음과 같다.
1. 등기부 등본상의 자금 거래 내역을 확인한다.
2. 물건 명세서상 정보 출처를 확인한다.
3. 확정일자 부여 현황을 확인한다.
4. 국토교통부 실거래가를 확인한다.
아래 물건으로 순서대로 한번 확인해보자!
사건 번호 : 2020 타경 101424
해당 물건의 임차인 현황을 들여다 보면, 확정일자도 없고, 배당요구일도, 보증금도 확인할 수 없다.
저번 포스팅에서도 설명했듯 임차인현황에 정보가 없다고해서 임차인의 확정일자가 없다거나, 배당요구를 하지 않았다거나, 보증금이 없다거나 하는 것이 아니다!
이것은 단순히 법원에서 정보를 얻지 못했다는 뜻이다라는 것을 꼭 기억하자!
1단계 : 등기부등본상의 자본내역을 확인해보자.
여기에서 확인해야 할 점은, 선순위 임차인인 최00의 전입일자 즈음에 채무(근저당)을 상환한 기록이 있는 지 확인하는 것이다.
(등기부등본은 결제 후 직접 조회할 수 있으니 그렇게 하도록 하자)
직접 확인해본 결과, 최00의 전입일자 몇일 전에 근저당이 상환된 것을 확인할 수 있었다!
1단계 확인 후 내릴 수 있는 결론은, '임차인 최00이 전세금을 내고 살고 있는 진정한 임차인일 가능성이 높다'라는 것이다.
그럼 바로 2단계로 넘어가보도록 하자.
2단계 : 물건명세서상 정보출처를 확인해보자.
해당 물건의 매각물건명세서를 조회해봤을 때, 정보출처구분이 '현황조사'인 것을 확인할 수 있다.
'현황조사'란 집행관이 해당 물건지에 방문하여 조사한 객관적인 사실로 기재해놓았다는 뜻이다.
현황조사의 경우 임차인이 허위로 확정일자 날짜나 보증금의 정보를 제공할 수도 있어서, 신뢰할 수 없는 정보일 수도 있다라고 생각하고 안전하게 접근하는 것이 좋다.
여기에 '권리신고' 라고 적혀 있는 경우도 있는데, 이는 임차인이 법원에 계약서를 제출했다는 뜻이다.
권리신고의 경우 계약서를 직접 제출한 것이니, 현황조사인 경우보다는 신뢰할 수 있는 정보라고 생각할 수 있고 또한 계약서가 있으니 진정한 임차인이라고 생각할 수 있다.
3단계 : 확정일자 부여현황을 확인한다.
확정일자 부여현황은 대법원 인터넷등기소에서 물건의 주소와 동, 호수를 입력하면 쉽게 확인할 수 있다!
대법원 인터넷 등기소로 이동하여 등기열람/발급 - 부동산 - 열람하기를 클릭한다.
열람하기 창이 나오면, 소재지번으로 찾기를 클릭하자.
우리가 찾으려고 하는 물건은 아파트이기 때문에
부동산 구분 - 집합건물을 선택하고, 주소를 입력해보자.
소유자 조00외 1명은 지금 낙찰자의 이름인 것을 확인할 수 있었고,
아래 해당 부동산의 확정일자 부여내역을 확인하기 위해 '확정일자 열람하기'를 클릭해보면,
아래의 정보제공유형과 요청기간을 선택해 확정일자 부여현황에 대해서 확인할 수 있는데,
임차인 최00의 전입일자가 2018.10.16 이므로, 최근 3년으로 검색을 해보자. 그러면,
이게 생각보다 꽤 오래 걸리는데 참고 기다리면,
해당 물건의 경우 확정일자 부여내역이 없다고 나온다.
이런 경우 진짜로 확정일자 부여내역이 없는 것일까?
건물을 지을 때 지번이 섞이는 경우가 있어 검색이 안되는 경우가 있다. 특히 빌라의 경우 그런 경우가 더 많다고 한다. 이런 경우에는, 혹시 모르니 '간편검색' 으로 한번 더 검색해보자.
간편검색에 주소와 호수를 넣어서 다시 검색해봤더니,
국토교통부에서 최근 3년이내에 확정일자를 받은 것이 확인되었다. - 국토교통부에서 확정일자를 받은 것은 주민센터에서 확정일자를 받았다는 뜻이다.
그러면 임차인 최00가 전입했을 때 확정일자를 받았다는 것을 알 수 있다. - 최00은 진정한 임차인이다.
이렇게 소재지번으로 검색했을 때 확정일자가 검색되지 않은 경우, 간편검색으로 한번 더 확인하자! 꼭!
그러면 이제 마지막으로 전세보증금이 얼마인지 확인해보자.
4단계 : 국토교통부 실거래가를 확인한다.
바로 국토교통부 실거래가를 검색하여 접속해보자.
아파트를 확인하고 싶으니, 위 헤더 매뉴에서 아파트를 클릭 후 주소지를 검색해보자.
그러면 바로 클릭해서 실거래가를 확인해보자.
임차인 최00의 전입일자가 2018년도 이므로, 2018년도를 기준으로 전세 거래가가 얼마인 지 확인하면 되겠다.
그리고 10층이며, 전용면적이 187.44인 물건을 찾아보면...?
2018년 8월 6일에 해당 층의 해당물건이 전세보증금 12억에 거래가 되었다는 것을 확인할 수 있다!
최00의 전입일자로부터 2달전에 전세거래가 되었으니, 아주 정상적이라고 볼 수 있다.
최종적으로 정리하자면,
1. 임차인 최00은 전입일자가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있다.
2. 임차인 최00은 확정일자를 받았으므로, 우선변제권이 있는 진정한 임차인이다.
3. 임차인 최00의 전세보증금은 12억이다.
4. 임차인 최00은 배당요구를 하지 않았으므로, 낙찰자가 임차인의 전세보증금 12억을 떠안아야 한다.
해당 물건은 최종적으로 651,100,000원에 낙찰받았으니, 전세보증금 12억을 더한
낙찰자는 해당물건을 1,851,100,000원에 매수를 했다고 알 수 있다.
오늘은 선순위 임차인 물건에서 어떻게 내가 필요한 정보들을 확인하고 권리분석을 할 수 있는 지 확인해보았다.
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