부동산 경매 유치권 물건 이렇게만 조사하자! 유치권 물건 조사하기, 유치권 물건 조사하는 6가지 방법

 

 

 

 

 

 자 오늘은 유치권 물건을 조사하는 방법 6가지에 대해서 알아보자!

거두절미 하고 바ㄹㄹㄹㄹㄹㄹ로 들어가보자!

 

1. 유치권자의 점유 시기를 파악한다.

유치권이 신고된 해당 물건에 누가 언제부터 점유했는지에 대해서 확인해야 한다.

이전 포스팅부터 계속 강조하고 있는 것이지만, 너무 중요하기에 한번 더 강조해보자.

경매 개시 결정일 보다 이전부터 점유를 해야 유치권이 성립이 된다.

경매개시결정 후에 물건에 점유를 시작했다면 유치권을 소멸시킬 수 있다.

그리고 점유의 형태가 직접, 간접, 중복 인지에 대해서 권리분석해보자! (유치권 점유형태에 대해서는 이전 포스팅에서 확인할 수 있다)

유치권 물건 접근 방법과 점유 형태 3가지 : 직접점유, 간접점유, 중복점유, 임차인이 있음에도

 

 

 

2. 피담보 채권이 존재하지 않은 지 확인한다.

피담보 채권이란, 유치권을 주장하는 근거가 되는 채권을 의미한다.

신고하는 유치권의 피담보 채권은 대부분 공사업자나 임차인의 공사대금 채권일 경우가 많은데, 실제로는 공사를 하지 않았음에도 공사를 한 것 처럼 꾸미거나,

실제 공사한 것보다 공사대금을 부풀려 신고하는 경우가 많다. → 현장조사를 통해 유치권자를 만나 상세히 정보를 얻도록 해야한다. (실제로 유치권자를 만나 현금으로 얼마까지 주면 유치권 소멸을 해주겠냐라고 협의가 가능한 경우도 많다고 한다.)

공사대금 채권은 3년의 단기 소멸시효 대상이 되는 채권이다. 하지만 확정판결 등이 존재하면 10년으로 연장된다.

 

출처 : 이데일리

 

 

3. 피담보 채권과 물건간의 견련 관계가 존재하지 않는 지 확인한다.

견련관계란, 직접 발생한 채권 관계인가? 라는 뜻이다.  → 건물을 짓는데 필요한 비용인가?

즉, 유치권이 성립하기 위해서는 해당 물건에 대해 직접 발생한 채권이어야 한다는 것이다. 해당 부동산 물건의 부속물이 아닌 본체의 공사대금 채권, 추가 공사대금 채권 등이 속한다.

감리나 설계등의 비용은 직접 물건을 짓기 위해서 소모된 비용이 아니기에 해당 채권으로는 유치권이 성립되지 않는다.

또한, 방과 부엌 복도 등의 칸막이 등은 부속물로 취급이 되고, 부속물 설치는 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이들로 건물을 유치권을 성립할 수 없다. 관리비도 마찬가지.

 

 

 

 

4. 유치권자의 점유가 계속되고 있는 지를 확인한다.

유치권을 주장하는 이가 경매개시결정일보다 이전부터 하여 계속해서 해당 물건에 점유를 하고 있는 지 확인해야 한다.

지속적으로, 계속 점유를 해야 유치권이 인정된다.

예를들어, 토지의 경우에는 사람의 점유가 불가하기 때문에 유치권이 성립되기가 어렵다. 또한 공사중인 물건이 경매에 나올 경우 공사대금을 못받은 업체가 유치권을 주장할 수 있는데,

점유를 할 수가 없다면 이또한 유치권 소멸이 가능하다.

 

 

5. 유치권 성립을 배제하는 특약이 존재하는 지 파악한다.

부동산 경매에서 유치권은 채권자가 기본적으로 유치권을 주장하는 이를 싫어할 수 밖에 없는 구조다. 왜냐하면, 돈을 받을 권리가 있는 채권자는 해당 물건이 높은 가격에 낙찰을 받을 수록 자신의 채권이 상환될 가능성이 큰데,

유치권이 신고된, 특히 고액의 유치권이 신고된 금액일 수록 경매투자자가 접근하기가 쉽지 않기 때문에 유찰될 가능성이 커지기 때문이다.

이런 사정때문에 채권자는 유치권 성립을 배제하기 위해 적극적으로 행동한다. 이는 경매 사이트에서도 어느정도 확인이 가능하지만, 등기부등본 확인 혹은 해당 물건을 담보로 대출을 내어준 금융계에 확인하면 더욱 확실하고 빠르게 확인이 가능하다.

*은행은 대출 전 유치권 포기각서를 받고 대출을 해준다고 한다.

 

 

6. 유치권의 소멸사유가 존재하는 지 확인한다.

유치권자는 소유자의 동의 없이 유치물 보전에 필요한 범위를 넘어서 사용하거나 사용수익을 낼 수 없는데, 이를 위반할 경우 소유자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.