처음 낙찰을 받게 된 후 맞딱뜨리게 되는 가장 힘든 일은 아마 명도가 아닐까 싶다.
오늘은 명도의 기본 원칙과 대항력 없는 임차인 + 소유자일 경우에 어떻게 명도를 진행할 지,
그리고 배당 받는 임차인의 경우 어떻게 명도를 진행하면 좋을 지 알아보고,
내용증명서와 미납관리비에 대해서도 한번 알아보자.
우선 이전 포스팅에서 다룬 용어 정리로 명도가 무엇인지 그리고 다른 용어들도 한번 익히고 오자.
명도의 기본 원칙
▶ 점유자 파악 및 대항력 유무 판별
- 권리 분석 단계에서 당연히 점유자의 유무나 점유자의 대항력이 있는 지 없는 지를 파악을 해야한다.
- 낙찰 후 이 점유자에 대해서 더 정확하게 알기 위해서 해당 물건에 찾아가 점유자를 만난다거나, 전화를 해서 협의를 진행하자.
- 점유자와 직접 만나는 과정에서 이사를 원만하게 협의하는 것이 제일 좋다.
▶ 모든 명도는 낙찰자가 키를 쥐고 진행
- 낙찰자는 이제 이 물건의 소유자이다. 내 물건에 나와 계약하지 않은 사람이 살고 있는 것이기 때문에, 낙찰자가 끌려다닐 필요가 전혀 없다.
대항력 없는 임차인이나 소유자일 경우
▶ 적절한 이사비를 조건으로 빠른 이사를 유도
- 대항력이 없는 경우 강제 집행이 가능하기 때문에, 낙찰자의 의견을 제시하고, '빠른 이사를 해줄 경우 이정도의 이사비를 지원하겠다' 라고 이야기해보자.
- 낙찰자 입장에서는 이사람이 어찌됐든 빠르게 이사를 나가주는 게 좋다. 왜냐하면 낙찰자도 대출을 일으켜 잔금을 치뤘을 것이고, 그렇다면 매달마다 대출이자가 빠져나가고 있을 것이기 때문이다.
- 그러니 빠른 이사를 유도하며 원만한 명도를 협상해보자.
▶ 연락이 안되고, 협의를 진행하기 원하지 않는 점유자의 경우, 강제집행 계고까지 빠르게 진행
- 대항력도 없는데 협상이 원만하게 진행되지 않는 점유자의 경우에는 강제집행 계고까지 빠르게 진행해보자.
- 약 90%정도는 계고 단계에서 이사비를 받고 나간다고 한다.
- 터무니 없이 높은 이사비를 요구하며 이사를 가지 않는 점유자도 강제집행 계고를 받으면 대부분 먼저 연락와서 이사를 나갈테니 이사비를 달라고 먼저 협상한다고 한다.
배당 받는 임차인의 경우
▶ 법적으로 배당일까지 점유 가능
- 배당을 받을 때까지는 해당 물건에서 살 수 있다.
▶ 점유자가 배당금 수령을 위해서는 낙찰자의 명도합의서 필요
- 배당금 수령을 위해서는 낙찰자의 명도합의서, 그러니까 점유자가 이사를 나갔다라는 낙찰자의 확인하는 서류가 필요하다.
- 낙찰자는 명도합의서를 작성해주기 전에 점유자의 이사가는 집의 계약서를 확인하는 것이 좋다.
▶ 배당일날 이사와 명도합의서 동시 이행하는 것이 원칙
- 배당과 명도합의서를 받고 이사를 가는 것이 원칙이다.
▶ 배당일 이후에는 인도명령 신청가능
- 이사 날짜를 못 맞추는 경우도 많지 않겠는 가? 예를 들어 배당일 이후 일주일 뒤에 이사가 가능하다라고 한다면, 낙찰자는 꼭 그 계약서를 확인하고 명도 합의서를 작성해줘야 한다.
내용증명서 작성
▶ 내용증명이란,
- 나의 의사를 상대방에게 전할 때, 그 문서의 내용과 발송 사실을 공신력 있는 기관을 통해 공적으로 증명하는 것이다.
- 보통 우체국을 통해 내용증명을 진행하고, 우체국에서 해당 문서를 한통 보관한다.
▶ 내용증명서 작성의 목적은?
- 채무자, 점유자, 소유자를 심리적으로 압박해 보다 수월하게 명도를 끌어낼 수 있는 효과가 있다.
- 내용증명서는 특별한 양식이 정해져 있지 않다.
미납관리비
낙찰 후 미납관리비가 있을 경우가 있다.
미납관리비 중 공용부분은 낙찰자가 이를 떠안아야 하는 것이 보통인데, 그 관리비에 연체료가 더 붙는 경우도 있다.
오늘 알아볼 것은 과연 미납관리비 연체료도 낙찰자가 떠안아야 할까? 이다.
이는 판례로 쉽게 한번 확인해보자.
대법원 2007.2.22. 선고 2005다65821 판결
여기서 핵심은
2. 연체료의 승계여부에 관하여 인데,
판례에 따르면 체납관리비중 공용부분에 관해서는 낙찰자가 떠안아야 하지만, 연체료는 공용부분 관리비에 포함되지 않으므로 승계되지 않는다고 한다.
위의 판례가 있으니, 미납관리비를 부담할 때 연체료까지는 요구하는 지 확인한 후, 이는 떠안지 않도록 주의하자!
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