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경제&부동산

부동산 기사에 꼭 나오는 LTV, DTI, DSR은 무엇일까? 쉽게 풀어 보는 대출 이야기_(1) 재태크 용어 알아보기

by 뚜까망치 루크 2022. 4. 9.

 

 

 

부동산 경매든 매매든 부동산투자를 하려는 사람에게 꼭 필요한 대출,

대출에 대해서 알아보다 보면 꼭 LTV, DTI, DSR이라는 단어를 만나게 된다.

이 용어들에 대해서 한번 알아보자.

 


LTV란? : 집을 담보로 얼마나 대출 받을 수 있나?

 

LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는 지를 말한다.

가령 1억짜리 집의 LTV가 70%라면, 최대 7천만원까지 대출이 가능하다는 뜻이다.

집 값

1억원
대출 가능 금액

7000만원
LTV 

70%

 

여기서 예시로 조금 더 자세한 내용을 알아보자.

예시 1

예시 1

시가 3억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 2억원인 경우

→ 대출불가.

 

예시 1은 대출불가이다.

대출받고자 하는 주택에 세입자(임차인)가 있다면 전세금액에 따라 다르지만, 주택에 대한 대출이 거의 불가능하다고 보면 된다.

 

 

예시 2

예시 2

시가 3억원인 주택(서울지역), LTV 70% 적용, 방이 2개인 경우

→ (3억원 * 70%) - (5,000만원 * 2)  = 2억 1,000만원 - 1억원 =  1억 1,000만원까지만 대출가능

 

예시 2는 1억 1,000만원까지 대출이 가능다.

왜냐하면 대출받을 주택에 방이 있다면, 은행에서는 방 개수에 해당하는 최우선변제금액을 제하고 대출을 해주기 때문이다.

집 주인이 대출을 받은 후 각 방에 세를 놓았는데, 만약 해당 집이 경매에 넘어간다면?

각 방의 세입자들은 소액임차인 최우선변제권으로 변제금액 5,000만원을 돌려받을 수 있기 때문에 은행은 이를 제하고 대출을 해주려고 한다.

 

 

 

 

 

 


DTI란? : 소득수준을 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가?

DTI(Debt To Income)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 뜻한다.

대출자의 채무상환 능력을 평가하는 제도로,

예를 들어 연 소득이 5,000만원이고 DTI가 60%라면

$$ x / 5000 * 100 = 60 $$

 

$$ x = 3000 $$

 

원리금이 연 3,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다.

→ DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다.

 

 


DSR이란? : 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출할 수 있나?

DSR(Debt Service Ratio)란, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다.

주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 신용대출, 신용카드미결제액, 자동차할부금, 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금 등 주택담보대출 외 원리금까지 모두 반영하기 때문에 대출이 더 까다로울 수밖에 없다.

정부는 상환능력 중심의 대출 관행을 정착시키기 위해서 대출자 개인별 DSR을 2021년 7월부터 단계적으로 실시해왔고, 2022년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시 부터 적용 될 예정이다.

(2022년 4월 현재 총 대출액 2억원 초과 시 부터 DSR 적용)

  1단계(2021.07) 2단계(2022.01) 3단계(2022.07)
주택담보 전 규제지역의 6억원 초과 주택 총대출액 2억원 초과 총 대출액 1억원 초과
신용대출 1억원 초과

 

 

 


LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았다. 이들은 집을 담보로 한 과도한 대출로 은행과 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것으로,

출에 대한 심사와 규제를 강화하여 무분별한 대출을 막고 부동산 투기를 억제하기 위해 고안한 방책이다.

 

 

 

 

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