부동산 경매든 매매든 부동산투자를 하려는 사람에게 꼭 필요한 대출,
대출에 대해서 알아보다 보면 꼭 LTV, DTI, DSR이라는 단어를 만나게 된다.
이 용어들에 대해서 한번 알아보자.
LTV란? : 집을 담보로 얼마나 대출 받을 수 있나?
LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는 지를 말한다.
가령 1억짜리 집의 LTV가 70%라면, 최대 7천만원까지 대출이 가능하다는 뜻이다.
| 집 값 1억원 |
대출 가능 금액 7000만원 |
| LTV 70% |
여기서 예시로 조금 더 자세한 내용을 알아보자.
예시 1
예시 1
시가 3억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 2억원인 경우
→ 대출불가.
예시 1은 대출불가이다.
대출받고자 하는 주택에 세입자(임차인)가 있다면 전세금액에 따라 다르지만, 주택에 대한 대출이 거의 불가능하다고 보면 된다.
예시 2
예시 2
시가 3억원인 주택(서울지역), LTV 70% 적용, 방이 2개인 경우
→ (3억원 * 70%) - (5,000만원 * 2) = 2억 1,000만원 - 1억원 = 1억 1,000만원까지만 대출가능
예시 2는 1억 1,000만원까지 대출이 가능하다.
왜냐하면 대출받을 주택에 방이 있다면, 은행에서는 방 개수에 해당하는 최우선변제금액을 제하고 대출을 해주기 때문이다.
집 주인이 대출을 받은 후 각 방에 세를 놓았는데, 만약 해당 집이 경매에 넘어간다면?
각 방의 세입자들은 소액임차인 최우선변제권으로 변제금액 5,000만원을 돌려받을 수 있기 때문에 은행은 이를 제하고 대출을 해주려고 한다.
DTI란? : 소득수준을 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가?
DTI(Debt To Income)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 뜻한다.
대출자의 채무상환 능력을 평가하는 제도로,
예를 들어 연 소득이 5,000만원이고 DTI가 60%라면
$$ x / 5000 * 100 = 60 $$
$$ x = 3000 $$
원리금이 연 3,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다.
→ DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다.
DSR이란? : 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출할 수 있나?
DSR(Debt Service Ratio)란, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다.
주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 신용대출, 신용카드미결제액, 자동차할부금, 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금 등 주택담보대출 외 원리금까지 모두 반영하기 때문에 대출이 더 까다로울 수밖에 없다.
정부는 상환능력 중심의 대출 관행을 정착시키기 위해서 대출자 개인별 DSR을 2021년 7월부터 단계적으로 실시해왔고, 2022년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시 부터 적용 될 예정이다.
(2022년 4월 현재 총 대출액 2억원 초과 시 부터 DSR 적용)
| 1단계(2021.07) | 2단계(2022.01) | 3단계(2022.07) | |
| 주택담보 | 전 규제지역의 6억원 초과 주택 | 총대출액 2억원 초과 | 총 대출액 1억원 초과 |
| 신용대출 | 1억원 초과 |
LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았다. 이들은 집을 담보로 한 과도한 대출로 은행과 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것으로,
대출에 대한 심사와 규제를 강화하여 무분별한 대출을 막고 부동산 투기를 억제하기 위해 고안한 방책이다.
댓글