우리나라 부동산 투자를 공부하는 우리는 아파트 투자가 가장 안전하고 확실한 투자임을 알고 있다.
이를 공부하기 위해 이번에 완독한 책이 이현철 소장의 '아파트 투자는 사이클이다' 이다.
저자 : 이현철 소장
출판사 : 여의도 책방
추천지수 : ★★★★★
이 책을 한 줄로 정의하자면, 주식과 비교하여 아파트 투자 사이클을 쉽게 설명한 책이다.
이 책을 읽으면서 이현철 소장의 인사이트가 정말 어마어마하신 분이라는 것 또한 느낄 수 있었다. 주식과의 비교 뿐아니라 아파트 투자의 사이클 자체를 나 같은 부린이가 쉽게 공감하며 이해할 수 있도록 설명해주셨다.
우선 이 책의 핵심은
'아파트 투자는 어떤 외부요인보다도 시장의 순환, 사이클을 파악하는 게 가장 중요하다'는 것과
'아파트 투자 사이클은 '사람의 심리', '전세가', '정책', '분양' 4가지의 영향으로 인해 변한다' 라는 것이다.
추가적으로 이 책에서 몇가지 인상 깊었던 내용을 적어보자.
부동산 하락 시그널
1. 호가와 실거래가의 갭 차이가 많이 떨어지기 시작한다.
2. 큰 손에서 작은 손으로, 기관과 외국인에서 개미로, 다주택자에서 1주택자로 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 것은 폭락의 전조이다.
- 모든 사람이 시장에 참여할 때가 가장 위험한 때이다.
3. 하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양이다.
- 미계약 → 미분양 → 입주 미분양 순서로 폭락이 온다.
4. 하락장 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기이다.
- 하락장의 끝 무렵에는 전세가가 오르면서 매매가를 밀어올리며 갭이 좁아진다.
- 하락장의 시작에는 전세가와 매매가의 갭이 벌어진다 : 집값이 떨어지며 전세가 역시 떨어지며, 매매가는 이에 뒤질세라 더 쫓아가서 달라붙는 갭
부동산 상승 시그널
1. '더 오를 것' 이라는 기대심리
2. 상승장 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기
- 상승장 끝 무렵 전세가가 하락하는 것은 하락의 전조증상이다.
3. 시장이 다시 상승하는 지 확인하려면 입주 미분양이 해결되는 추세를 확인해야한다.
4. 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고, 전세가가 슬슬 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이 다가오는 신호이다. (전세가율 60%)
5. 상승으로 추세가 변할 때의 갭은 이미 떨어질 대로 떨어진 매매가 근처에서 전세가가 올라가며 좁혀지는 갭이다.
- 상승에서 하락 전환 시 집값이 떨어질 때 전세가도 같이 떨어졌다면, 하락에서 상승으로 전환을 앞둔 시점에는 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어올린다. → 이때야 말로 갭투자의 최적의 시기
투기시장의 꼭지에서 나타나는 현상 → 매도 타이밍
1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
3. 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
6. 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다(전세가율 하락)
투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 → 매수 타이밍
1. 주택 취득세가 인하된다. (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)
2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.
3. 전세난이 주요 이슈가 된다.
4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다.(전세가율 상승)
이 외에도, 이 책에서는 정말로 배울 점들이 많았다. 술술 읽히게 책을 잘 써서, 부린이가 읽기에 입문서로써 최적이 책이었다고 생각이 들었다.
이현철 소장님의 말씀대로 하락장이 시작된 지금, 열심히 공부하며 다음 상승장이 올 때까지 만반의 준비를 해두려고 한다.
본인이 아직 부동산 투자의 초보라고 생각이되고, 2023년 정책완화로 인해 아파트 매수를 한번쯤이라도 고민해본 분이라면, 이 책을 한번 정독해보시는 것을 추천한다.
댓글