오늘은 부동산 경매 낙찰 후 과정, 낙찰 후 해야할 일에 대해서 한번 알아보자!
낙찰 후 어떻게 해야할 지 알아야 낙찰도 마음 편하게 받을 수 있다.
낙찰 후 어떻게 해야할 지 정확하게 모른다면, 입찰하러 갈 때에도 막상 '이렇게 입찰했다가 덜컥 낙찰 받으면 어떡하지?' 라는 마음도 들게 된다.
낙찰 후 경매의 진행 절차
▶ 낙찰
- 와우! 법원에서 내가 해당 물건에 최고가매수인이 되어 낙찰을 받게 되었다.
▶ 매각허가결정(7일)
- 집행 법원이 경매 종료 후 경매 절차가 하자 없이 잘 이뤄졌는 지 조사하게 되고, 낙찰자가 이 물건을 받아가도 되는 지 결정하는 절차로, 낙찰 후 7일 후에 결정이 난다.
- 또한, 소유자 혹은 채권자가 경매 결과에 대한 이의를 제기할 수도 있다.
▶ 매각허가확정(7일)
- 위 사항까지 별다른 게 없다면 대금지급기한 통지서를 수령하게 된다.
- 모든 법원 서류가 그렇듯, 본인이 직접 수령해야 하며, 집배원을 만나지 못하였더라면 우체국에 맡긴 뒤 2일까지 본인이 찾아가 수령할 수 있다.
- 이때 대출금이 필요하다면 대출을 알아본다던 지, 점유자와 만나 명도에 대해 협의해보면 좋다.
▶ 매각 대금 납부(30일)
- 위 대금지급기한 통지서에 적혀있는 날짜까지 매각 대금을 지급해야 한다.
- 법원에 다시 간 김에 인도명령신청도 함께 진행한다.
- 대금 지급을 할 때, 점유자가 있는 물건이라면 내용증명도 같이 보내라고 조언들을 많이 해줬다.
▶ 이해관계인에 배당
명도 기본 진행 절차
자, 매각대금까지 모두 잘 지급했다면 이제 명도를 진행해야 한다.
명도란, 점유자가 있을 경우 이제 이 집은 내 것이니, 이사를 가달라고 진행하는 것이다. 부동산 경매 용어 정리 포스팅에서 다른 용어들도 확인해보자.
부동산 경매 용어 정리(2), 낙찰 반대, 패찰, 순위배당, 안분배당, 플피, 마피, 무피, 갭투자, 전입
자 오늘은! 지난 포스팅에 이어 부동산 경매 용어 정리 2번째 포스팅이다! 경매 뿐 아니라 부동산에 관심이 있다면 꼭 알아야 하는 용어들로 정리를 해보았다. 자, 그럼 거두절ㄹㄹㄹㄹㄹㄹㄹ미
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▶ 경매사건기록 열람/복사(필요시)
▶ 점유자와 통화/미팅
- '원만한 명도를 원한다'는 요점을 전하고, 협의를 잘 해준다면 소정의 이사비를 지급하겠다고 설득한다.
▶ 필요시 내용증명 발송
- 여기서 필요시라고 적어놓긴 했는데, 내용증명 발송은 필수라고 생각한다.
- 주된 내용은 보통 이렇다.
1. 내가 이 물건의 낙찰자며 소유자이다.
2. 점유자와 원만하게 명도가 협의되길 원한다. ~까지 이사를 해준다면 소정의 이사비를 지급하겠다.
3. 낙찰자에게 부동산 인도를 하지 않고 강제 집행을 하게 될 경우, 법적 절차를 진행하기 위한 모든 비용을 청구하게 될 것이다.
4. 낙찰자도 은행에서 대출받아서 이 물건을 매수하게 되어, 이자가 매달 나가니 협의를 잘해주시길 바란다.
5. 기물 파손이나 훼손을 하면 그 책임을 묻겠다.
▶ 합의서 작성
- 협의 하에 점유인이 이사를 나간다고 한다면, 낙찰자에게는 아주 좋은 상황이다.
- 나에게 명도 협조에 적극적이고, 합의를 잘 해주는 점유인에게는 생각했던 이사비보다 더 많이 챙겨줄 수도 있을 것이다.
- 반면 나에게 비협조적이고, 상식보다 훨씬 더 많은 이사비를 요구하는 점유인에게는 어떻게 해서든 이사비를 덜 주고 명도를 진행하거나, 강제집행으로 쫓아내고 싶을 것이다.
▶ 잔금납부와 동시에 인도명령 신청
- 위에서 설명한대로 법원에 대금납부를 함과 동시에 인도명령도 함께 신청한다.
▶ 강제집행 신청 및 계고
- 점유자가 계속해서 이사를 안가고 버틴다면 강제집행을 신청한다.
- 계속해서 버티던 점유자도 보통은 계고 단계에서 이사 나간다고 한다.
- 계고란, '2주 뒤 너네 집 문을 열고 짐을 모두 빼겠다' 라고 예고하는 것으로, 계고 역시 문을 열고 집안에 계고장을 붙인다고 한다. (법원마다 스타일이 다 다르다고는 함)
▶ 강제 집행
- 열쇠수리공과 법원의 인부들이 함께 나가 문따고 짐을 다 뺀다.
여기서 꿀 팁!
명도 진행 후 집의 기능을 할 수 없을 정도의 중대한 하자를 확인하게 되면, 부동산훼손에 대한 매각대금감액신청이 가능하다!
나도 아직 낙찰을 한번 도 경험해 보진 못했지만,
이 글을 보는 이는 아마도 낙찰을 받은 후 그 절차가 궁금해 검색해봤으리라 생각된다.
낙찰을 축하드리고, 또한 미래에 낙찰 받으실 분들 모두 축하드리고,
큰 꿈을 품고 시작한 부동산 경매에서 꼭 그 열매를 얻어가기를 기원한다.
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