자 오늘은! 지난 포스팅에 이어 부동산 경매 용어 정리 2번째 포스팅이다!
경매 뿐 아니라 부동산에 관심이 있다면 꼭 알아야 하는 용어들로 정리를 해보았다.
자, 그럼 거두절ㄹㄹㄹㄹㄹㄹㄹ미 하고 바~로 들어가보자!
1. 패찰
- 낙찰의 반대말로, 가장 높은 금액을 제출하여 낙찰 받지 못함을 의미한다. 패찰하였을 경우, 제출했던 경매보증금을 돌려받을 수 있다.
- 참고로 낙찰을 받게 되면 보증금은 돌려받지 않고, 써 낸 낙찰가에서 보증금을 뺀 금액을 내야 하는데, 이를 잔금을 치른다고 한다.
2. 순위배당
- 부동산 경매에서는 배당을 진행할 때 두가지가 있는데, 그 중 하나가 순위배당이다. 가장 기본적인 배당으로, 낙찰가를 받으면 배당받을 권리가 있는 이에게 순서대로 배당을 해주는 것을 의미한다.
3. 안분배당(흡수배당)
- 부동산 경매 배당에서 나머지 하나로, 순서대로 배당을 해주는 순위배당과는 다르게 돈을 빌려준 비율에 맞게끔 배당을 해주는 것을 뜻한다.
순위배당 및 안분배당에 대해서 자세히 다룬 포스팅이 있으니, 참고해보자.
부동산경매 권리분석, 배당의 원칙, 안분배당, 흡수배당, 순위배당 가압류, 근저당권, 채권, 물권
부동산 경매 권리분석을 하다보면 배당에 대해서 많이 궁금해진다. '배당은 어떻게 되는 거에요?' 이런 식으로 궁금해 하는데, 사실 낙찰자가 배당까지는 알 필요가 없다고 설명하는 강사들이
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4. 플피
- 프리미엄(Premium) 피의 줄임말로, 전세를끼고 집을 살 때 돈을 오히려 남기고 거래하게 될 때 플피라고 한다.
매수비용 < 전세가의 경우다. 그러니까 전세값이 치솟았을 때 가능한 이야기이다.
5. 무피
- 없을 무와 피(Premium)가 합쳐진 용어로, 전세를 끼고 집을 샀을 때 돈 한 푼 들이지 않을 경우 무피라고 한다.
매수비용 = 전세가의 경우다. 무피로 투자했다고 한다.
6. 마피
- 마이너스(Minus)와 피(Premium)가 합쳐진 용어로, 부동산물건의 매수, 혹은 분양받은 가격보다 낮은 가격에 분양권을 내주는 경우에 자주 쓰인다. 즉 손해를 보았다는 말이다.
5. 갭투자
- 부동산의 경우 매매가와 전세가의 가격 차이가 있다. 내가 집을 사고 싶은데 돈이 부족할 경우, 전세를 껴서 집을 구매할 수 있다. 그러면 나의 직접적인 투자금액 = 매수가 - 전세가 인 것이다. 이를 갭 투자라고 한다.
6. 전입일자
- 내가 이 집(전세집이든, 내 집이든)에 이사를 왔다는 사실을 신고하는 것이다.
- 주민등록법상 이사를 한 뒤 14일 이내에 전입신고를 해야한다고 한다.
7. 확정일자
- 내가 이사를 와서 언제부터 살기 시작 했는 지를 등록해서 명시하는 것이다.
- 주택임대차계약이 존재한다는 것이 법률상 인정되는 날짜이다.
전입일자와 확정일자를 받아야하는 이유는, "대항력"과 "우선변제권"을 얻기 위함이다.
8. 우선변제권
- 우선변제권은 임차인이 그 요건을 갖춘다면, 낙찰금에서 배당될 때 우선적으로 자신의 보증금만큼 배당을 받을 수 있는 권리를 이야기한다.
- 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 빠를경우 우선변제권이 있다고 본다.
9. 최우선변제권
- 소액임차인의 경우 국가에서 최소한의 보증금을 보장해주는데, 이를 최우선변제권을 가졌다고 한다. 이는 전입일자나 확정일자와 관계없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해준다.
- 일종의 사회적 약자를 보호하기위한 조치라고 보면 된다.
10. 임장
- 임장이란, 부동산 물건을 실제로 그 현장에 가서 이것저것 여러가지 조사하는 것을 의미한다. 부동산 경매에서 현장에 방문하여 부동산도 가보고 해당 물건의 외관 등등을 살펴보는 것이 굉장히 중요한데, 이를 임장이라고 한다.
- '현장에 임한다'
11. 명도
- 명도란, 낙찰자가 부동산 물건에 낙찰을 받고 나면, 해당 물건에 점유 중인 임차인이나 소유자를 이사를 시켜야 하는데 이 과정을 이야기한다.
- 경매 특성상 명도를 진행하기 위해서 소정의 이사비를 지급하는 경우가 많다고 한다.
12. 말소기준권리
- 단어 그대로 말소가 되는 기준 권리를 뜻하는데, 부동산에 존재하던 권리가 낙찰과 동시에 소멸하는 지 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리를 뜻한다.
13. 감정평가
- 경매 개시가 공고되면, 해당 물건의 경매 시작가를 산출하기 위해 감정평가사가 조사를 하게된다. 이를 감정평가라고 하는데, 그렇게 감정평가가 진행되면 어떠한 이유로 이 물건의 감정가를 선정하게 되었는 지 기록을 하고, 경매 참가자들은 이를 확인할 수 있다.
- 그 기록지를 감정평가서라고 한다.
15. 위장임차인
- 실제로는 진정한 임차인이 아니지만, 소액보증금 최우선변제를 노리고 임차인의 외관상 형식을 갖춘 자를 뜻한다.
- 세대구성원의 일인이거나, 임차인의 가족이면서 전입신고가 최선순위로 되어있음을 이용해 대항력이 있는 임차인인양 행세를하는 이를 뜻한다.
위장임차인에 관한 포스팅도 자세히 적어두었으니 한번 확인해보자.
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자 오늘 알아볼 부동산 경매 초보를 위한 개념은 무엇이냐? 바로! 위장임차인 이다! 가장 먼저 위장임차인의 개념에 대해서 확인해보자! 위장임차인(가장임차인)이란? → 실제로는 임차인이 아
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자 오늘은 부동산경매 용어 정리 두 번째 시간으로, 생소한 용어들에 대해 알아보았다 :) !
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