오늘은 재건축과 재개발에 대해서 한번 아주 그냥 낱낱이 알아보자!
재건축
도시를 처음 조성할 때 함께 만들었던 도로, 주차장, 광장, 공원, 상·하수도, 공동구, 학교, 문화시설 등 기반시설은 대부분 그대로 놔두고 낡은 주택만을 다시 짓는 것이다.
재건축하는 지역은 개발한지 40~50년 정도밖에 되지 않아 대부분의 기반시설이 양호한 편이다.
기반시설을 위한 비용 부담이 적다.
재개발
재개발하는 지역은 개발한 지 오래되어 기반시설 대부분이 매우 불량한 상태이다.
기반시설을 위한 비용 부담이 상대적으로 크다.
재개발과 재건축에 대해서 알아보았으니, 아래 표를 통해 조금 더 상세하게 둘의 차이점에 대해서 익혀보자.
| 차이점 | 재건축 | 재개발 |
| 조합원 자격 | 조합설립에 동의해야 함 | 조합설립 동의 여부와 관계없이 조합 설립과 동시에 조합원이 됨 |
| 건물과 토지 모두 소유해야함 | 건물, 토지 중 하나만 소유해도 됨 | |
| 정비기반시설 | 양호함 | 열악함 |
| 기반시설 기부채납 | 상대적으로 적은 편임 | 상대적으로 많은 편임 |
| 세입자 주거이주비 및 상가영업보상비 |
해당 없음 | 지급해야 함 |
| 안전진단 실시 여부 | 실시함(단독주택 재건축은 안 함) | 실시하지 않음 |
| 임대주택 건설의무 | 상한용적률과 법접상한용적률 차이의 50% |
서울 10~20% 경기인천 5~20% 지방 5~12% |
| 사업진행 속도 | 상대적으로 원활 | 상대적으로 원활하지 못 함 |
| 현금청산자 비율 | 비교적 적음 | 비교적 많음 |
| 현금청산 방법 | 매도청구 | 수용 |
| 현금청산 | 시세 기준 | 감정평가액 기준 |
| 개발부담금 | 재건축초과이익환수제 (2018년 1월부터 시행) |
해당없음 |
| 실투자금액 | 재개발보다 많은 편 | 재건축보다 적은 편 |
재개발·재건축 규제의 강화
새로 지은 아파트를 분양하려면 지방자치단체의 '분양승인'이 필요하다.
이 분양승인을 받기 위해서는 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 지킬 수 없게 되더라도 계약한 대로 분양해주거나 납부받은 분양대금을 되돌려주겠다는 '분양보증'이 있어야 한다.
2016년 11·3 대책 이전에는 분양보증은 기존 건축물 철거 전에도 받을 수 있었지만, 11·3 대책 이후부터는 기존 건축물 철거가 완료되어야만 받을 수 있게 되었다.
또한, 조합원 이주비 등 각종 사업비를 금융기관에서 대출받을 때 원리금 상환을 책임지는 대출보증도 관리처분계획인가 이후에나 가능해졌다.
이렇게 바뀐 제도로 인해 재개발·재건축 사업기간이 좀 더 지연될 수 있다.
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