부동산 경매 시 낙찰 후 잔금 대출을 경락잔금대출이라고 한다.
지난 포스팅에서 LTV, DSR, DTI에 대해서 알아보았으니,
부동산 기사에 꼭 나오는 LTV, DTI, DSR은 무엇일까? 쉽게 풀어 보는 대출 이야기_(1) 재태크 용어 알
부동산 경매든 매매든 부동산투자를 하려는 사람에게 꼭 필요한 대출, 대출에 대해서 알아보다 보면 꼭 LTV, DTI, DSR이라는 단어를 만나게 된다. 이 용어들에 대해서 한번 알아보자. LTV란? : 집을
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오늘은 경락잔금 대출에 대해 이해해보자.
1. 경락잔금대출 LTV 산정 기준
- 아파트는 KB국민은행 부동산시세의 일반가를 기준으로 LTV를 산정한다.
(투기지역 40%), (조정대상지역 50%), (비규제지역 70%)
- 빌라의 경우 법원감정가 기준으로 LTV를 산정해주나, 은행별로 100%를 안해주는 곳도 있으니 잘 알아봐야한다.
- 상가의 경우 법원감정가의 90~100% 사이로 LTV를 산정 해주며, 은행 중에서는 기업은행이 대출을 잘 해준다고 한다.
- 토지의 경우 법원감정가의 90~100% 사이로 LTV를 산정 해주며, 단위 농협에서 가장 대출을 잘해준다고 한다.
→ 주로 법원감정가(법사가)의 LTV %와 낙찰가의 80~90% 중 작은 금액으로 산정한다.
2. LTV 인정비율
- 아파트의 경우 KB국민은행 부동산시세의 일반가의 (투기지역 40%), (조정대상지역 50%), (비규제지역 70%)
- 빌라의 경우 법사가 기준이나, 100% 인정해주지 않는 곳도 있다. → 별도의 감정평가가 필요하다.
- 상가의 경우 통 건물 상가일 때 개인은 70%, 사업자는 80%를 최대치로 LTV 인정을 해준다.
구분상가의 경우 약 55~60%로 적용한다.
- 토지의 경우, 대지는 70%, 전답은 60~65%, 임야는 55%로 인정한다.
3. 모든 대출의 LTV 산정율
- 개인 : 70% 한도
- 개인사업자, 법인사업자 : 80% 한도
임대사업자는 RTI를 정확하게 적용해야해서 대출받기가 까다롭다.
ex) 10억짜리 상가에 LTV 70%를 인정받아 7억 대출을 받았다.
금리가 4%로 이자가 연 2800만원이고, 월세를 400만원을 받아 1년 4800만원을 받는다고 하면
RTI = 4800 / 2800 = 1.7이 된다.
은행에서는 이 RTI는 1.5 이상이어야 담보로 대출을 해주려고 한다.
매매사업자나 법인 사업자는 RTI 적용을 받지 않는다.
RTI에 대해서는 다음 포스팅에서 한번 알아보자.
4. 주택을 제외한 모든대출의 적용 기준
- LTV : 70~80% (개인 70%, 사업자, 법인 80%)
- RTI : 150% (1.5배)
- 매매사업자나 법인 사업자는 RTI 적용을 받지 않는다.
Ex) 감정가 3억, 낙찰가 2억 5천만원의 구분상가일 경우
| 개인 최대 70% | LTV 약 60% | 낙찰가의 80~90% |
| 2억 1천만원 | 1억 8천만원 | 2억 ~ 2억 5천만원 |
- 위 3가지 중 비교하여 가장 작은 금액이 대출가능 금액이다. → 1억 8천만원
- 여기에서 상가 소액임차보증금을 차감한 금액이 대출가능하다. (상가의 경우 서울 : 2200만원, 서울제외 과밀 : 1900만원)
(서울지역의 경우) 최종 대출 가능 금액 : 1억 8천만원 - 2천 2백만원 = 1억 5천 8백만원
절대로! 낙찰가의 80~90% 가 대출 받을 수 있다는 말을 믿어선 안되고,
- 낙찰자가 개인인지? 사업자인지?
- 낙찰 물건이 주택? 상가? 토지?
- 낙찰가는?
위를 잘 따져 얼마나 대출을 받을 수 있는 지 꼼꼼하게 확인해보자!
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