1~2단계에서 말소기준권리를 찾았고, 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인하는 방법에 대해 알아보았다.
이제는 내가 낙찰받고자하는 부동산 물건에 점유하여 살고 있는 임차인의 권리에 대해서 알아봐야 한다.
우선, 임차인 권리분석의 핵심은 바로 '대항력'이다.
대항력이란? 대항력의 사전적 의미 부동산 경매에서 대항력은 쉽게 말해
내가 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우 [나의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 + 경매로 인해 집 소유주가 바뀌어도 임대차 기간 동안 거주할 수 있는 권리] 이다.
이 대항력을 갖추기 위해서는 아래의 조건이 필요하다.
1. 전입신고를 해야 한다. 2. 해당 물건에 살고 있어야 한다. (점유 중 이어야 한다.) 3. 진정한 계약이 체결되어야 한다. (계약서 - 계약금 - 잔금 - 계약내용대로 이행되어야 한다.)
위 조건을 충족시키지 못하여 진정한 대항력을 갖추지 않은 위장임차인이라는 것도 존재하니, 이 대항력의 성립 조건에 대해서도 잘 알아두어야 한다.
(위장임차인에 대해서는 다음 포스팅에서 알아보자.)
대항력 성립 조건 중에서도,
'1. 전입신고를 해야한다.' 가 가장 중요하다고 볼 수 있는데,
→전입신고 일자가 말소기준권리의 일자보다 빨라야 임차인의 대항력이 성립된다.
따라서 만약 말소기준권리 일자보다 전입신고 일자가 느리다면, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해서 책임질 필요가 없다.
전입일자가 말소기준권리 일자보다 빠른 경우
위 사례는 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 시점인 경우이기 때문에 임차인 김00에게 대항력이 발생한다.
따라서 낙찰자가 임차인의 보증금에 대한 책임을 져야 하는데, 위의 경우 배당요구일(2021.08.09)로
임차인이 배당요구를 했기 때문에, 낙찰가에서 보증금 440,000,000원을 배당 받아가고, 만약 낙찰가에서 모자란 금액이 있다면 낙찰자가 나머지 금액을 떠안아야하는 사례이다.
아래 사례를 보자.
대항력이 없는 임차인
위 사례는 전입일자가 말소기준권리보다 느린 시점인 경우이기 때문에, 임차인 전00에게 대항력이 발생하지 않는다.
안타깝지만, 전00은 경매로 물건이 매각되면, 보증금 75,000,000원은 돌려받지 못하고 나가야 하는 상황인 것이다.
여기서 한가지 더, 확정일자에 대해서 알아보면,
확정일자는 대항력과 함께 우선변제권을 얻기 위해 임차인이 받는 것인데
우선변제권이란? 경매로 낙찰받은 금액에서 임차인이 다른 권리들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리이다.
그러니 대항력만 있다고 해서 경매 후 낙찰금을 배당받을 수 있는 것은 아니고, 대항력 + 확정일자를 갖춰 우선변제권이 있어야 배당을 받을 수 있다.
(확정일자를 받는 방법은 따로 포스팅하도록 하자. 전입일자를 받는 방법도.)
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 배당을 받을 수 있는 권리를 얻게 되는데(=우선변제권)
그 순서는 임차인의 배당순위는 전입일자와 확정일자 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.
그러니, 둘 중 하나라도 말소기준권리보다 느리다면, 임차인의 배당순위는 뒤로 밀려나게 된다.
임차인의 배당 순위가 뒤로 밀려나더라도, 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 시점이어서 대항력이 있다면,
배당받지 못한 나머지 금액은 낙찰자에게 인수된다.
이와 관련해서 4가지의 CASE를 생각해볼 수 있다.
1. 전입신고와 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠른 경우 → 대항력 O, 우선변제권 선순위 → 가장 빨리 배당을 받는다. 배당금이 모자랄 경우 낙찰자가 나머지 금액을 떠안는다.
2. 전입신고와 확정일자 모두 말소기준권리보다 느린 경우 →대항력 X, 우선변제권 후순위 → 우선변제권 날짜보다 빠른 배당순위가 먼저 배당 받고, 남는 금액을 배당 받는다. →배당을 못받더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 없다.
3. 전입신고는 빠른 시점, 확정일자는 느린 시점 →대항력 O, 우선변제권후순위 → 우선변제권 날짜보다 빠른 배당순위가 먼저 배당 받고, 남은 금액을 배당 받는다. → 배당을 못받으면, 낙찰자에게 돈을 받을 수 있다.
4. 전입신고는 느린 시점, 확정일자는 빠른 시점 →대항력 X, 우선변제권후순위 → 우선변제권 날짜보다 빠른 배당순위가 먼저 배당 받고, 남는 금액을 배당 받는다. →배당을 못받더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 없다.
(경매를 공부하기 전까지는 전세집을 구할 때 전입일자와 확정일자를 왜 받아야 하는 지 모르고 그냥 해야된다고 하니 했었는데, 이게 다 대항력, 즉, 집주인이 망해 내가 살고 있는 건물이 경매로 넘어가는 경우 내 돈에 대한 권리를 지키기 위한 것이었다. 이것이 이렇게 중요한 이유가 있었다!)
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