자 저번 포스팅까지 부동산 경매의 권리분석 방법에 대해서 알아보았고,
매각물건명세서의 정보출처에 따른 권리분석에 대해 알아보았다.
이번에는 임차인 현황에서 전입일자만 있는 경우에 어떻게 권리분석을 해야할 지에 대해서 알아보자.
부동산 경매를 위해 권리분석을 하다보면, 임차인 현황에서
위와 같이 전입일자만 있고, 확정일자나 배당요구일, 보증금/월세 등을 확인할 수 없는 경우가 더러 있다.
이런 경우 어떻게 권리분석을 하면 좋을까? 우리에겐 더 많은 정보가 필요한데 어떻게 하면 알 수 있을까?
이때 등기부등본과 대법원 인터넷 등기소를 활용하여 임차인의 확정일자 유무, 보증금등을 꽤나 정확하게 추리해볼 수 있다!
우선 위의 임차인 현황에서 전입일자와 대항력의 유무는 알 수 있다. 말소기준권리보다 전입일자가 앞선 시점이기때문에,
대항력이 있다고 유추? 할 수 있다.
확신이 아니라 유추한다고 표현한 이유는, 송00이 진정한 임차인의 조건에 부합하는 지 아직 모르기 때문이다.
(진정한 임차인에 대한 내용은 이전 포스팅에서 확인해보자)
부동산 경매 권리분석하기(2), 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단계 중 3단계 소개, 임차인 권리
이번에는 부동산 경매 권리분석하기 4단계 중 3단계에 대해서 알아보자. 권리분석 1~2단계는 이전 포스팅에서 확인할 수 있다 :) 부동산 경매 권리분석하기, 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단
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송00이 진정한 임차인이라면 대항력과 우선변제권을 가질 것이고, 그에 따라 입찰가를 얼마로 선정할 지 결정할 수 있을것이다.
Step 1. 등기부등본 조회로 진정한 임차인인 지를 알아보자.
등기부등본에는 갑구와 을구가 있다.
갑구는 이 부동산 물건의 소유권에 대한 정보를 나타내고,
을구는 소유권 외 (이 부동산 물건을 담보로 한) 대출 등의 정보를 확인할 수 있다.
(등기부등본은 포스팅 시 문제가 될 지 몰라 따로 업로드 하지는 않고, 등기부등본 확인한 내용을 텍스트로 대체하겠다.)
이 부동산 물건의 등기부등본을 확인해보았을 때,
>> 임차인 송00이 전입을 하던 날 대출(근저당권)이 말소가 된 것을 확인할 수 있었다.
→ 송00의 전세자금으로 대출을 갚았을 것이라고 추리할 수 있다. → 송00이 진정한 임차인일 가능성이 높다
그리고 전입일자도 말소기준권리보다 빠른 시점이기 때문에, 송00은 대항력이 있는 진정한 임차인이라고 판단할 수 있다.
그렇다면, 이 임차인 송00에게 우선변제권이 있는 지도 한번 확인해보자.
저번 포스팅에서도 다뤘듯, 우선변제권을 얻기 위해서는 전입일자와 확정일자가 있어야 한다.
임차인 송00에게 우선변제권이 있다면, 이 사람이 배당요구를 하지 않았기 때문에 낙찰자가 전세금을 다 떠안아야 한다.
그런데 경매 정보에서는 확정일자를 확인할 수 없기 때문에,
Step 2. 대법원 인터넷등기소에 접속하여 확정일자를 받았는 지 확인해보자.
대법원 인터넷등기소에 접속하여 등기열람/발급 - 부동산 - 열람하기를 클릭해보자.
우리가 경매 물건지의 아는 정보는 주소, 소재지번이기 때문에
소재지번으로 찾기를 클릭하여 부동산구분, 시/도, 리/동 등을 입력하고 검색해보자.
위 사진 처럼 조회가 가능한데, 우리가 궁금한 것은 확정일자 이기 때문에 [확정일자 열람하기]를 클릭해보자.
해당물건의 임차인의 전입일자가 2016.6.24 로 신고 되어서 (지금은 2022년) 최근 10년 동안 확정일자가 몇번 등록되었는 지 확인해보자.
조건을 맞춘 뒤 검색을 누르면,
확정일자를 조회 중 입니다. 라는 안내가 뜨는데, 이게 생각보다 꽤 오래 걸린다.
참고 기다리면..
위와 같이 이 부동산 물건은 10년동안 총 3번의 확정일자를 받았다는 것을 확인할 수 있다.
국토교통부에서 2번, 법원에서 1번인데, 이것은 임차인이 바뀔 때 각자의 사정에 맞는 곳에 가서 확정일자를 받기 때문에 정보제공기관은 다를 수 있다.
우리는 이 물건에 직접 관계가 없는 제 3자이기 때문에 이정도의 정보만 얻을 수 있는데, 이것만으로도 충분하다.
2년에 한번씩 임차인이 바뀌며 확정일자를 받을 수 있다고 생각해봤을 때,
2016.06.24 임차인 송00 이 확정일자를 받고, 2017년에 경매개시가 결정되면서 2018년에는 확정일자를 못 받았을 것이고,
매각이 결정 된 후 2019년에 한번, 2021년에 한번 확정일자를 받았다고 추리를 해보면 총 3번으로 딱 맞다!
그렇다면 임차인 송00은 진정한 임차인이고, 대항력과 우선변제권이 모두 있다고 결론에 도달할 수 있다.
임차인 송00은 배당요구를 하지 않았기 때문에, 낙찰자가 이 사람의 보증금을 모두 떠안아야 한다는 것을 알 수 있다.
이것을 생각하여 입찰가를 선정하고, 입찰을 하면 되겠다.
오늘은 전입일자의 정보만 확인할 수 있는 물건을 어떻게 권리분석할 지에 대해 알아보았다.
다음 포스팅에서는 전입일자와 보증금액수는 있지만, 확정일자와 배당요구를 하지 않은 경우에 대해서 알아보자.
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