유치권이란? 유치권 성립 조건 자세히 알아보자! 유치권에서 가장 중요한 것은? 부동산 경매 유치권, 직접점유, 간접점유, 중복점유, 유치권 물건 조사 방법

 

 

 

 

 

오늘은 그 이름도 무시무시한 유치권에 대해서 알아보자.

우선 유치권의 사전적의미를 한번 살펴보자.

유치권의 사전적 의미

 

나에게는 너무 생소한 단어여서 유치권? 유치원 갈 때 그 유치? 유치하다할 때 그 유치? 막 이런 생각을 했었다.

이 유치권이란, 두산백과에서 이렇게 설명한다.

타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

 

이렇게 설명하니 무슨 말인지 한번에 알기 어렵다.

내가 이해한대로 쉽게 한번 설명해보면,

 

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건물주A가 건물을 올리기 위해서 공사업자B에게 공사대금을 주고 건물을 지었다고 생각해보자.

건물이 다 지어졌는데 A가 사정이 어려워져 B에게 공사대금을 모두 주지 못하게 되었다.

이렇게 되면 B는 이 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다.

이 때 유치권을 성립하기 위해서는 몇가지 조건이 필요하다.

1. 유치권을 주장하는 B가 이 부동산에 점유를 하고 있어야 한다.

2. B는 경매개시기일 이전부터 점유를 하고 있어야 한다.

3. 유치권 대상 건물에 대해 직접 발생한 비용이어야 한다. (건물을 짓기 위한 비용이 아니라면 유치권 성립X)

 

유치권을 주장했지만 위 조건을 성립하지 않는다면, 그것은 유치권이 성립되지 않는다.

 

유치권이 신고된 물건

 

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경매 물건 중 유치권이 신고된 물건을 볼 때 주의해야할 점은,

유치권은 누구나 신고할 수 있고, 신고만 하면 법원에 신고가 되면 위 사진 처럼 '해당 물건에 유치권 신고가 있다' 라고 명시된다.

그러니까, 실제로는 유치권이 성립되지 않는 사람도 누구나 유치권 신고를 할 수 있고, 법원은 '유치권 신고 되었다'라는 것만 명시를 하기 때문에, 이 유치권이 성립 되는 지는 자세한 조사가 필요하다는 뜻이다.

그러니까 유치권 신고된 물건이 무조건 유치권이 있어서 겁먹을 필요가 없다는 뜻이다.

현장조사나 권리분석을 통해 이 유치권이 성립이 되는 지 확인을 하고 입찰가를 산정하면 된다.

 

아래 유치권이 신고된 물건을 예로 한번 확인해보자.

 

 

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위 물건은 공사대금 46,000,0000원의 유치권신고서가 제출되어있다고 되어 있다.

그렇다면, 이 유치권이 성립이 되는지 간단하게 한번 확인해보자.

유치권이 성립이 되려면 경매개시일 보다 이전에 유치권신고자가 해당물건에 점유를 하고 있어야한다고 했다.

 

허나 이 물건의 임차인 현황을 보면

1. 채무자 겸 소유자의 아들이 점유를 하고 있었고, 아들의 진술에 따르면 소유자와 이모가 함께 거주하고 있다고 되어 있었다.

2. 또한 전입세대열람 내역에 소유자의 아들이 세대주고 이모가 세대원으로 등재되어 있었다고 한다.

위 내용은 경매개시가 되고 나서 집행관이 현황조사를 통해 기록한 것이므로,

유치권을 신고한 이는 경매개시 이전부터 집행관이 현황조사를 나간 시점까지 점유를 하고 있지 않음을 알 수 있다.

따라서 유치권이 성립되지 않을 가능성이 매우 높다.

 

물론, 확실하게는 현장에 방문하여 조사를 하는 것이 좋다.

 

여기서 포인트는, 유치권 신고가 되어있는 물건이라고 무조건 안좋은 물건, 들어가면 안되는 물건이라고 생각하지 말고 유치권의 성립 유무를 따질 줄 아는 경매 투자자가 되자! 이다.

유치권이 46,000,000원 신고가 되어 있으면 이 금액을 뺀 입찰가를 선정하기 마련일 텐데, 이렇게 유치권이 성립되지 않는다는 것을 알게 되면 조금더 공격적으로 입찰가를 선정할 수 있다.

 

오늘 포스팅은 여기까지 하고,

다음 포스팅에서는 유치권의 직접점유, 간접점유, 중복점유의 내용, 그리고 유치권 물건 조사하는 방법에 대해서 조금 더 자세히 알아보자.

 

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