오늘은 유치권의 점유 형태 3가지와 임차인이 있음에도 유치권이 신고 되어있는 경우에 대해서 알아보자!
유치권의 점유 형태는,
1. 직접점유
2. 간접점유
3. 중복점유
이렇게 3가지가 있다!
1. 직접점유
직접점유는 말 그대로 유치권자가 직접 해당 물건에 점유를 하고 있음을 뜻한다.
2. 간접점유
유치권자가 임대차 계약(점유 매개관계)를 통해 다른 직접 점유자를 두고, 그 직접 점유자를 통해 물건을 간접적으로 점유하는 경우를 뜻한다.
기본적으로 유치권자는 해당물건을 통해 사용수익을 낼 수 없지만, 소유자의 동의가 있으면 사용수익을 낼 수 있다.
만약 유치권자가 임대인을 들여 간접점유를 하고 있다면, 입찰자는 소유자에게 해당 사실을 소유자가 동의했는 지에 대한 사실 진위여부를 따지고,
유치권자가 만약 소유자의 동의없이 간접점유를 하고 있는 상태라고 하면, 소유자에게 사실확인서 작성을 부탁해 입찰 시 유치권 소멸이 가능하다.
3. 중복점유
1인의 단독 점유권이 성립한 상태에서 이와 동일한 다른 점유권은 중복적으로 성립할 수 없다.
위를 쉽게 말하면, 임차인이 전세 계약으로 해당 물건에 살고 있으면,(점유중)
유치권자가 해당 물건에 유치권을 신고와 점유가 중복적으로 성립될 수가 없다는 뜻이다.
임차인의 점유가 성립된 이상, 유치권자의 점유는 중복점유로 인정될 수 없고, 결국 점유가 없는 유치권은 성립되지 않으므로 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없다.
임차인이 있는 물건에 유치권이 신고한 경우는, 우선은 중복점유가 인정되지 않는다는 것을 알고 입찰을 고려해볼 수 있다.
다만, 반드시 현장조사를 통해 유치권에 대한 유무를 확실히 파악해야한다.
그렇다면, 임차인이 있음에도 유치권 신고가 되어 있는 경우는 어떤 경우일까?
1. 유치권자가 점유없이 유치권을 신고한 경우 → 유치권 성립 불가
2. 유치권자가 임차인의 도움을 받아 건물의 일부라도 점유하고 있는 경우 → 일반 주택에서는 거의 불가능, 상가의 경우 일부를 점유할 가능성도 존재
3. 임차인이 점유하지 않고 유치권자만 점유하고 있는 경우 → 경매개시일보다 이전에 점유를하고 있다면 유치권 성립 가능
4. 유치권자가 임대차계약을 통해 임차인을 받아 간접점유하는 경우 → 유치권 성립 가능
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