처음 낙찰을 받게 된 후 맞딱뜨리게 되는 가장 힘든 일은 아마 명도가 아닐까 싶다.
오늘은 명도의 기본 원칙과 대항력 없는 임차인 + 소유자일 경우에 어떻게 명도를 진행할 지,
그리고 배당 받는 임차인의 경우 어떻게 명도를 진행하면 좋을 지 알아보고,
내용증명서와 미납관리비에 대해서도 한번 알아보자.
우선 이전 포스팅에서 다룬 용어 정리로 명도가 무엇인지 그리고 다른 용어들도 한번 익히고 오자.
명도의 기본 원칙
▶ 점유자 파악 및 대항력 유무 판별
- 권리 분석 단계에서 당연히 점유자의 유무나 점유자의 대항력이 있는 지 없는 지를 파악을 해야한다.
- 낙찰 후 이 점유자에 대해서 더 정확하게 알기 위해서 해당 물건에 찾아가 점유자를 만난다거나, 전화를 해서 협의를 진행하자.
- 점유자와 직접 만나는 과정에서 이사를 원만하게 협의하는 것이 제일 좋다.
▶ 모든 명도는 낙찰자가 키를 쥐고 진행
- 낙찰자는 이제 이 물건의 소유자이다. 내 물건에 나와 계약하지 않은 사람이 살고 있는 것이기 때문에, 낙찰자가 끌려다닐 필요가 전혀 없다.
대항력 없는 임차인이나 소유자일 경우
▶ 적절한 이사비를 조건으로 빠른 이사를 유도
- 대항력이 없는 경우 강제 집행이 가능하기 때문에, 낙찰자의 의견을 제시하고, '빠른 이사를 해줄 경우 이정도의 이사비를 지원하겠다' 라고 이야기해보자.
- 낙찰자 입장에서는 이사람이 어찌됐든 빠르게 이사를 나가주는 게 좋다. 왜냐하면 낙찰자도 대출을 일으켜 잔금을 치뤘을 것이고, 그렇다면 매달마다 대출이자가 빠져나가고 있을 것이기 때문이다.
- 그러니 빠른 이사를 유도하며 원만한 명도를 협상해보자.
▶ 연락이 안되고, 협의를 진행하기 원하지 않는 점유자의 경우, 강제집행 계고까지 빠르게 진행
- 대항력도 없는데 협상이 원만하게 진행되지 않는 점유자의 경우에는 강제집행 계고까지 빠르게 진행해보자.
- 약 90%정도는 계고 단계에서 이사비를 받고 나간다고 한다.
- 터무니 없이 높은 이사비를 요구하며 이사를 가지 않는 점유자도 강제집행 계고를 받으면 대부분 먼저 연락와서 이사를 나갈테니 이사비를 달라고 먼저 협상한다고 한다.
배당 받는 임차인의 경우
▶ 법적으로 배당일까지 점유 가능
- 배당을 받을 때까지는 해당 물건에서 살 수 있다.
▶ 점유자가 배당금 수령을 위해서는 낙찰자의 명도합의서 필요
- 배당금 수령을 위해서는 낙찰자의 명도합의서, 그러니까 점유자가 이사를 나갔다라는 낙찰자의 확인하는 서류가 필요하다.
- 낙찰자는 명도합의서를 작성해주기 전에 점유자의 이사가는 집의 계약서를 확인하는 것이 좋다.
▶ 배당일날 이사와 명도합의서 동시 이행하는 것이 원칙
- 배당과 명도합의서를 받고 이사를 가는 것이 원칙이다.
▶ 배당일 이후에는 인도명령 신청가능
- 이사 날짜를 못 맞추는 경우도 많지 않겠는 가? 예를 들어 배당일 이후 일주일 뒤에 이사가 가능하다라고 한다면, 낙찰자는 꼭 그 계약서를 확인하고 명도 합의서를 작성해줘야 한다.
내용증명서 작성
▶ 내용증명이란,
- 나의 의사를 상대방에게 전할 때, 그 문서의 내용과 발송 사실을 공신력 있는 기관을 통해 공적으로 증명하는 것이다.
- 보통 우체국을 통해 내용증명을 진행하고, 우체국에서 해당 문서를 한통 보관한다.
▶ 내용증명서 작성의 목적은?
- 채무자, 점유자, 소유자를 심리적으로 압박해 보다 수월하게 명도를 끌어낼 수 있는 효과가 있다.
- 내용증명서는 특별한 양식이 정해져 있지 않다.
미납관리비
낙찰 후 미납관리비가 있을 경우가 있다.
미납관리비 중 공용부분은 낙찰자가 이를 떠안아야 하는 것이 보통인데, 그 관리비에 연체료가 더 붙는 경우도 있다.
오늘 알아볼 것은 과연 미납관리비 연체료도 낙찰자가 떠안아야 할까? 이다.
이는 판례로 쉽게 한번 확인해보자.
대법원 2007.2.22. 선고 2005다65821 판결
https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(2005%EB%8B%A465821)
www.law.go.kr
여기서 핵심은
2. 연체료의 승계여부에 관하여 인데,
판례에 따르면 체납관리비중 공용부분에 관해서는 낙찰자가 떠안아야 하지만, 연체료는 공용부분 관리비에 포함되지 않으므로 승계되지 않는다고 한다.
위의 판례가 있으니, 미납관리비를 부담할 때 연체료까지는 요구하는 지 확인한 후, 이는 떠안지 않도록 주의하자!
댓글