부동산경매 권리분석, 배당의 원칙, 안분배당, 흡수배당, 순위배당 가압류, 근저당권, 채권, 물권에 따른 배당

부동산 경매 권리분석을 하다보면 배당에 대해서 많이 궁금해진다.

'배당은 어떻게 되는 거에요?'

이런 식으로 궁금해 하는데, 사실 낙찰자가 배당까지는 알 필요가 없다고 설명하는 강사들이 많다. 낙찰자는 낙찰 후 잔금을 치르고 명도를 진행하는 게 다음 할 일이지, 배당의 경우는 법원에서 경매 관계자가 진행하는 일이기 때문이다.

하지만, 그 배당으로 인해 만약 낙찰자가 떠안아야하는 금액이 있다면? 그렇다면 배당에 대해서 몰라서는 절대 안된다고 생각한다.

배당이 어떻게 될 지에 대해 알면, 경매에 참여할 때 입찰가를 얼마로 산정할 지 달라질 수도 있다는 말이다.

우선, 배당의 원칙에 대해서 알아보자.

물권의 경우 선순위 등기 설정 된 권리에 대해 우선적으로 배당되고,

채권의 경우 채권자 평등의 원칙에 따라 안분배당 된다.

 

물권과 채권에 대해서는 다음 포스팅에서 다뤄보기로 하고, 우선은 아래와 같이만 알고 있자!

물권 = 근저당권, 전세권 등.. 물건에 잡혀있는 권리

채권 = 가압류 등.. 사람에게 잡혀져 있는 권리

 

간단한 예를 들어 이 개념을 익혀보자.

  1. 순위배당 - 순위대로 배당을 해준다.  

가장 기본적인 경우는 등기 설정된 일자를 보고 그 시점이 가장 빠른 이부터 배당을 받게 되는 경우다.

아주 간단하게 예를 들어보자.

낙찰가가 1억 5천만원이고, 배당 해줘야할 권리들이 아래와 같이 근저당권 3개가 잡혀있다고 생각해보자.

순위배당

1순위 A 근저당권 : 1억

2순위 B 근저당권 : 1억

3순위 C 근저당권 : 1억

 

이런 경우에는

1. A에게 1억원 배당

2. B에게 5천만원 배당

3. C에게 0원 배당

이렇게 하고 배당은 종료가 된다. 

 

 

   2. 안분배당 - 균등하고 평등하게 비율만큼 배당을 해준다.  

채권이 잡힌 경우이다. 먼저 들어왔다고 먼저 받아가고, 늦게 들어왔다고 늦게 배당 받는 것이 아닌, 자기의 비율만큼 평등하게 나눠서 배당받아간다.

아주 간단하게 예를 들어보자.

낙찰가가 1억 5천만원이고, 배당 해줘야할 권리들이 아래와 같이 가압류 3개가 잡혀있다고 생각해보자.

안분배당

1순위 A 가압류 : 1억

2순위 B 가압류 : 1억

3순위 C 가압류 : 1억

 

이런 경우에는 A, B, C의 가압류 금액의 비율이 같기 때문에 순위에 관계없이

1. A에게 5천만원 배당

2. B에게 5천만원 배당

3. C에게 5천만원 배당

이렇게 하고 배당은 종료가 된다. 

 

 

그렇다면 순위배당과 안분배당이 같이 있는 경우에는 어떻게 될까?

  3. 순위배당 + 안분배당 = 흡수배당 (A) 

순위배당과 안분배당이 함께 있는 경우는 흡수배당이 된다.

바~~로 예를 한번 들어보자.

낙찰가가 1억 5천만원이고, 배당 해줘야할 권리들이 아래와 같이 근저당권 2개 + 가압류 1개가 잡혀있다고 생각해보자.

흡수배당(A)

1순위 A 근저당권 : 1억

2순위 B 가압류 : 1억

3순위 C 근저당권 : 1억

 

위의 경우 배당을 계산하는 방법은 이렇다.

1. 3개 권리에 대한 안분배당을 실시한다. → A : 5천만원  |  B : 5천만원  |  C : 5천만원

2. 그런데 A와 C는 근저당권이므로 순위배당을 해야 하므로, A가 C의 5천만원을 흡수한다.  →  A : 1억원  |  B : 5천만원  |  C : 0원

3. 남은 B와 C의 경우 빠른 것이 B의 가압류, 즉 안분배당이므로 B와 C는 안분배당을 한다.  →  A : 1억원  |  B : 2천 5백만원  |  C : 2천 5백만원

최종적으로, A는 1억원, B는 2천 5백만원, C는 2천 5백만원을 배당 받게 된다.

 

 

흡수배당의 다른 예도 확인해보자.

  4. 순위배당 + 안분배당 = 흡수배당(B) 

간단한 예로 아래와 같이,

낙찰가가 1억 5천만원이고, 배당 해줘야할 권리들이 아래와 같이 가압류 2개 + 근저당권 1개가 잡혀있다고 생각해보자.

흡수배당(B)

1순위 A 가압류 : 1억

2순위 B 근저당권 : 1억

3순위 C 가압류 : 1억

 

위의 경우 배당을 계산하는 방법은 이렇다.

1. 3개 권리에 대한 안분배당을 실시한다. → A : 5천만원  |  B : 5천만원  |  C : 5천만원

2. A는 가압류로 안분배당을 해야 하므로 A는 5천만원을 그대로 배당받는다.  →  A : 5천만원  |  B : 5천만원  |  C : 5천만원

3. 남은 B와 C의 경우 빠른 것이 B의 근저당권, 즉 순위배당이므로 B가 C의 5천만원을 흡수한다.  →  A : 5천만원  |  B : 1억원  |  C : 0원

최종적으로, A는 5천만원, B는 1억원, C는 0원을 배당 받게 된다.

 

오늘은 이렇게 총 4가지를 예로 들어 순위배당과 흡수배당, 안분배당에 대해서 알아보았다.