부동산경매 권리분석, 확정일자가 없고 배당요구를 하지 않은 경우

저번 포스팅에서는 전입일자만 있는 경우에 대해서 알아보았다.

부동산 경매 권리분석, 전입일자만 있는 경우, 임차인 현황, 확정일자 횟수로 우선변제권 유무

 

이번에는 그러면 두번 째 케이스로,

전입일자와 보증금액수는 공지되었지만, 확정일자가 없고 배당요구를 하지 않은 경우에 대해서 알아보자.

전입일자와 보증금/월세는 공지가 되었지만, 확정일자는 확인이 안되었고, 배당요구도 하지 않았다.

 

위의 경우, 임차인 김00은 전입일자와 보증금은 공지했지만,

확정일자는 모르고 배당요구는 하지 않은 경우이다. 이런 경우 임차인 김00이 진정한 임차인인 지 확인이 필요하다.

 

임차인 김00이 진정한 임차인인 지, 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰 시 떠안아야할 금액은 얼마인 지를 확인하기 위해

아래 단계를 따라 권리분석을 해보자.

 

1. 매각물건명세서에서 정보출처 구분이 권리구분인지, 현황조사인지?

 

→ 현황조사일 경우 : 임차인이 구두로 설명한 내용이기 때문에 허위인지 진실인 지 확인이 필요하다.

→ 권리구분일 경우 : 임차인이 계약서를 제출하여 보다 정확한 정보라고 신뢰할 수 있다.

정보출처 구분이 현황조사이다.

 

해당 물건의 매각물건명세서를 조회해봤을 때, 정보출처구분이 현황조사이므로,

대법원 인터넷 등기소에 접속하여 확정일자를 받았는 지 한번 더 확인할 필요가 있겠다.

확인하는 방법은 저번 포스팅에서 다뤘으니 따로 다루지 않겠다.

확인한 결과, 전입한 날짜 즈음(2016.8.8)에 확정일자를 받았다라는 것을 확인할 수 있었다.

 

 

2. 등기부등본(을구)를 확인하여 임차인이 전입한 날짜에 대출이 상환되었는 지 확인해보자.

 

등기부등본(을구)를 확인해봤을 때, 임차인 김00의 전입일자 이후로 근저당권이 말소된 것을 확인할 수 있었다.

이는 김00이 실제 보증금을 내고 점유를 하고 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.

→ 이를 조금 더 정확하게 파악하기 위해서 해당 물건의 임차인 전입일자의 전월세 거래가를 확인해보자.

방법은 아래와 같다.

호갱노노에 접속하여 해당물건을 검색한다. → 임차인의 전입일자인 2016년 8월 4일을 검색한다.→ 해당물건인 6층의 전월세 거래가를 확인해본다.

확인 결과

 

실제 전세 거래가 2억에, 6층에, 2016년 8월 8일에 이뤄졌다는 것을 확인할 수 있었다.

이는 임차인 김00이 진정한 임차인이라고 알 수 있는 정보이다.

그리고 김00이 임대차계약서를 제출하지는 않았지만, 현황조사에서 진실을 말했다는 것을 알 수 있다!

 

위 권리분석을 통해 아래의 결론을 낼 수 있다.

1. 임차인 김00이 진정한 임차인이고, 보증금은 2억원이다.

2. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있다.

3. 전입일자 시점에 확정일자를 받은 것으로 유추할 수 있고, 우선변제권이 있다고 생각할 수 있다.

4. 배당요구를 하지 않았으므로, 낙찰자는 보증금 2억원을 떠 안아야 한다.

 

낙찰가와 별도로 2억원이 추가로 필요한 것을 감안하여 입찰금액을 선정하면 된다 :)