자 오늘 알아볼 부동산 경매 초보를 위한 개념은 무엇이냐?
바로! 위장임차인 이다!
가장 먼저 위장임차인의 개념에 대해서 확인해보자!
위장임차인(가장임차인)이란?
→ 실제로는 임차인이 아니지만 최우선순위 배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자
→ 실제로는 세대구성원이거나, 임차인의 가족이면서 전입신고가 최선순위로 되어 있어 마치 대항력이 있는 임차인 것 마냥 행세하는 자
위와 같다고 한다.
그렇다면 위장임차인이 발생하는 경우는 어떤 경우 일까?
→ 채무자와의 공모에 의해서 적극적으로 위장임차인 행세를 하는 경우
→ 위장임차인의 행세를 할 의도는 없지만, 임대차관계를 확실히 조사하는 것이 불가능한 실무상 어쩔 수 없이 선순위 임차인으로 취급되는 경우
그러니까 정리하자면, 일부러 채무자와 공모하여 우선순위로 배당을 받기 위해서 위장임차인 행세를 하는 경우도 있고,
의도한 것은 아니지만 선순위 임차인으로 취급되는 경우도 있는 것이다.
위장임차인이 의심되는 물건의 형태는 어떨까?
→ 임차인의 전입신고일자와 확정일자의 시점이 격차가 큰 경우 → 특히, 전입신고일과 확정일자를 받은 중간 일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있는 경우
→ 최우선 순위로 전입신고가 되어 있는데, 후순위 근저당권자가 은행이고, 그 근저당 액수가 거액인 경우
▶ 선 순위 임차인의 전입신고날짜가 있는데 은행이 정상적인 대출을 진행해주었다면, 전입 신고자는 대항력 있는 진정한 임차인일 가능성이 낮다.
▶ 물건 소유자의 가족이거나, 세대원이기 때문에 대항력 있는 임차인으로 간주하지 않고 정상적인 대출을 진행해주었거나,
▶ 은행에서 무상임대차각서를 확보해두어 정상적인 대출을 진행해줬을 가능성이 크다.
(무상임대차각서에 대한 내용은 이전 포스팅을 참고하자.)
부동산 경매 권리분석하기(3), 무상임대차각서와 대항력, 주의사항, 유의사항, 세대합가, 이혼 부
지금까지 부동산 경매의 권리분석 4단계 중 3단계까지 알아보았다. 이전 포스팅 확인하러 가기 부동산 경매 권리분석하기(2), 권리분석 하는 방법, 권리분석의 4단계 중 3단계 소개, 임차인 권리
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위장임차인으로 의심되는 물건에 대한 접근 방법은?
이전에 다뤘던 전입일자만 있는 경우와 확정일자가 없고 배당요구를 하지 않은 경우의 포스팅을 참고해서,
1. 등기부등본상의 거래 내역 확인 - 선순위 임차인 전입일 즈음에 채무(근저당)을 상환한 기록이 있는지 확인
2. 매각물건명세서상 정보 출처 확인 - 현황조사인지? 권리신고인지? → 현황조사일 경우 허위일 가능성도 염두, 권리신고는 법원에 계약서를 제출한 것이기 때문에 계약서가 존재한다는 뜻!
3. 확정일자 부여현황을 확인 - 대법원 인터넷등기소 접속(다음 단계는 이전 포스팅에서 아주 자세히 다뤘으니 위 링크를 통해 확인해보자)
4. 실거래가 확인 - 임차인의 전입시점, 해당층, 거래 내역을 확인하고 실제 계약일은 전입일자보다 더 빠르게 될 수 있음을 고려해서 판단! (국토교통부나 네이버 부동산, 호갱노노를 이용해서 확인이 가능)
오늘은 위장임차인의 개념과 형태와 위장임차인 의심 물건의 접근 방법에 대해서 알아보았다.
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